2024年5月14日上午10时，蒙阴县人民政府新闻办公室召开县政府政策例行吹风会，解读《蒙阴县商品房预售资金监管办法（试行）》，并回答记者提问。

发布人

曹兴军   蒙阴县住房和城乡建设局党组书记、局长

李宗金   蒙阴县住房和城乡建设局党组成员、副局长，住房保障中心主任

苏  凌    蒙阴县住房和城乡建设局副科级干部

梁国廷   蒙阴县住房保障中心开发服务股股长

主持人

刘瑞琪   蒙阴县住房和城乡建设局办公室主任

曹兴军（蒙阴县住房和城乡建设局党组书记、局长）：

近期，蒙阴县印发了《蒙阴县商品房预售资金监管办法（试行）》，下面简要解读相关情况。

《办法》主要内容共七章、二十七条，包括总则、监管银行及账户、预售资金收存、拨付和使用、预售资金监管终止、监督管理和附则七个部分。

总则部分主要是介绍了《办法》制定的政策依据、涉及的概念、遵循的原则、监管的期限，明确了主管部门、监管部门、监管银行的职责分工。

监管银行及账户部分主要规定了监管银行及账户的确定。监管银行通过公开招标方式确定，重点评估银行的资信状况、监管能力、服务水平等因素。开发企业需从监管银行名录内的选择商业银行，开设商品房预售资金监管专用账户。

预售资金收存部分主要规定了监管资金的范围，缴存的流程。规定市民购买房屋时支付的全部购房款，包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款、公积金贷款等，必须全部存入监管账户，开发企业不能直接收存任何预售款项。

拨付和使用部分主要规定了商品房预售资金监管执行标准、资金留存比例和拨付流程。监管标准分为4类，每平方米的监管标准从原来的1200元/平-1800元/平，提高到了2600元/平-2900元/平。重点监管资金控制节点分段管理，增加了二次结构完成和单体验收合格两个节点。

预售资金监管终止部分主要规定了终止监管的办理流程、需要提交的材料等。房地产开发项目完成房屋所有权首次登记、配套基础设施移交后可以办理监管终止，但需要提交申请书、账户对账单、授权委托书及委托人身份证明等材料。

监督管理部分主要是规定了监管账户及资金安全、房地产开发企业、监管银行、贷款银行、施工等单位违反办法的处理措施。若开发企业未将预售资金存入监管账户或存在其他变相逃避监管的行为，将记入信用档案，情节严重的暂停网签、备案业务，给予行政处罚；造成严重后果的，依法追究法律责任。若监管银行存在未将预售资金存入监管账户、擅自支付预售资金等行为，将暂停或终止其监管银行资格，由金融管理部门按有关规定处理。

附则部分主要明确了《办法》的有效期。

答记者问

大众网记者：请问出台《蒙阴县商品房预售资金监管办法（试行）》的背景是什么，同时请简要介绍起草过程？

李宗金（蒙阴县住房和城乡建设局党组成员、副局长，蒙阴县住房保障中心主任）：

感谢记者的提问！出台的背景有三个：

一是国家和省市有新要求。住建部、人民银行、银保监会联合下发通知，规范商品房预售资金监管，要求市县住建部门制定商品房预售资金监管实施细则和三方监管协议文本。2023年以来，市住建局先后多次下发通知，对监管资金的缴存、拨付使用、司法查封划扣、监督管理等提出新要求。

二是房地产市场形势有新变化。2022年下半年以来，受整体经济形势影响，房地产市场持续低迷，商品房销售下滑、个别房企无法及时回笼资金，出现资金债务问题，导致一些开发项目出现了不同程度的停工、延期交房和烂尾，损害了购房者的合法权益。

三是预售资金监管工作需要进一步规范。原监管办法仅对首付款进行监管，未将定金、认购款、各分期房款、按揭贷款等所有预售款纳入监管范围，开发企业有时出现将预售款挪作他用的情况。原监管办法也无法预防监管资金的司法查封划扣。

预售资金监管是确保房地产开发项目按时交房、维护购房人合法权益、促进房地产市场平稳健康发展的重要保障。自去年12月份开始，我们逐个开发企业进行走访，调研商品房销售、库存情况和企业经营情况，为监管办法的制定作了充分的调研准备。《办法》初稿形成后，我们又多次召开专题会议，对《办法》进行讨论，邀请专业技术人员论证，委托法律顾问把关，征求商业银行、房地产开发企业意见建议。3月13日，通过政府门户网站发布征集意见公告，向社会公开征求意见，并向财政、行政审批、自然资源、金融监管、公积金等部门发送了书面征求意见的通知。4月底，县司法部门对办法进行了合法性审查。根据征求意见及合法性审查情况，我们对办法作了进一步地修改和完善，最终形成了正式文件。

海报新闻记者：请问《办法》主要修订了什么内容？

苏凌（蒙阴县住房和城乡建设局副科级干部）：

感谢记者的提问！主要是在资金监管方面进行了调整，具体有以下三项内容：

一是商品房预售资金监管标准。根据最新的工程建设成本测算，参照市里标准，此次《办法》提高了监管的标准，最低监管标准从每平方米1200元提高到了2600元。

二是监管资金留存比例和拨付节点。预售资金监管节点由原来的5个调整为7个，在主体结构封顶与外墙保温及门窗安装之间增加了二次结构完成节点，在外墙保温及门窗安装与工程竣工验收备案之间增加了单体验收合格节点。节点的增加相应的监管的次数也增加了。

三是资金的拨付使用。此次《办法》明确规定，重点监管资金仅用于本项目建设，支付建筑材料、设备和劳务款等费用，不得挪作他用，并按工程建设进度申请核拨，定向拨付。开发企业提取使用预售资金，需提交申请书，并通过监管系统提报申请。

临沂日报记者：请问在确保商品房预售资金安全方面都做了哪些规定？

梁国廷（蒙阴县住房保障中心综合股股长）：

感谢记者的提问！

为确保商品房预售资金的安全，《办法》专门规定，凡无正当理由停工半年以上的，作为重点监管项目，将暂停申请使用预售资金。对于法院对监管账户冻结或扣划等情况，按照《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)的要求执行，各监管银行向法院说明监管账户及其资金的性质，并及时将账户资金冻结或扣划情况上报主管部门。对违反要求扣划监管额度内预售资金的行为，监管银行应配合预售资金主管部门、监管部门进行制止。监管部门未出具书面意见的情况下不得扣划监管帐户内的监管资金。