蒙阴县2019年度城镇土地级别与基准地价应用手册
蒙阴县城区土地级别的划分采用综合定级，分为四个级别，具体级别范围，级别面积、比例见表1。
表1 蒙阴县城区土地级别调整成果表
单位：平方公里、%
级别 |
范围 |
面积 |
比例 |
一级 |
东至东蒙路；南至汶河北路；西至城西居委，第一中学田径场以西；北至云蒙路，沿文化路北至府前路，东沿蒙恬路至云蒙路。 |
12.21 |
18.14 |
二级 |
东至蒙山三路，沿汶河三路至蒙山四路；南至南环路，汶河支流以北；西至西环路；北至府兴路。 |
18.91 |
28.09 |
三级 |
东至蒙山五路；南至京沪高速，山东银麦啤酒有限公司以南；西至西外环以西500米左右，北至杏山路。 |
17.08 |
25.37 |
四级 |
评价区范围内除一至三级地以外的区域。 |
19.12 |
28.40 |
表2 蒙阴县城区基准地价内涵表
用途 内涵 |
商服用地 |
住宅用地 |
工矿仓储用地 |
公共管理与 公共服务用地 |
标准容积率 |
1.5 |
1.5 |
1.0 |
1.0 |
土地还原率（%） |
6.23 |
5.54 |
4.87 |
4.87 |
使用年期（年） |
40 |
70 |
50 |
50 |
土地开发程度 |
一、二级地“七通一平”，三、四级地“五通一平” |
|||
评估基准日 |
2019年1月1日 |
|||
权利类型 |
完整的国有出让土地使用权价格 |
|||
土地级别 |
一级 |
二级 |
三级 |
四级 |
|
商服用地 |
元/㎡ |
1197 |
1055 |
852 |
600 |
万元/亩 |
79.80 |
70.33 |
56.80 |
40.00 |
|
住宅用地 |
元/㎡ |
1120 |
964 |
797 |
528 |
万元/亩 |
74.67 |
64.27 |
53.13 |
35.20 |
|
工矿仓储用地 |
元/㎡ |
410 |
338 |
272 |
230 |
万元/亩 |
27.33 |
22.53 |
18.13 |
15.33 |
|
表4 蒙阴县城区公共管理与公共服务用地基准地价表
二级类 |
级别 |
元/㎡ |
万元/亩 |
|
公服用地1 社会福利用地（0806） 公共设施用地（0809） 公园与绿地（0810） |
一级 |
410 |
27.33 |
|
二级 |
338 |
22.53 |
||
三级 |
272 |
18.13 |
||
四级 |
230 |
15.33 |
||
公服用地2 机关团体用地（0801） 新闻出版用地（0802） 教育用地（0803） 科研用地（0804） 医疗卫生用地（0805） 文体设施用地（0807） 体育用地（0808） |
一级 |
615 |
41.00 |
|
二级 |
507 |
33.80 |
||
三级 |
408 |
27.20 |
||
四级 |
345 |
23.00 |
基准地价因素系数修正法是在确定基准地价的基础上，经过各种微观因素修正来测得具体宗地的地价。宗地地价评估的原理可以用以下公式表示：
土地单价=级别基准地价×（1±区域和个别因素修正系数）×期日修正×容积率修正×年期修正×土地用途修正×其他特殊因素修正±土地开发程度修正
土地总价=土地单价×土地面积
1、商服用地位置临近商服中心主、次干道并跨越级别时，将所跨级别内基准地价较高的级别作为其对应的级别基准地价。
2、除上述第一条情形外，估价对象跨越级别时，按照估价对象所在的各个级别的面积比例作为权重，以该权重计算综合级别基准地价、综合区域和个别因素修正值。
3、级别边缘的宗地评估时，适当进行加（减）价修正。其中，靠近低地价级别的应减价修正，减价修正系数一般不超过8%；靠近高地价级别的应加价修正，加价修正系数一般不超过10%。
4、估价对象位于基准地价评价区范围外，并靠近级别边缘的，区域因素和个别因素与基准地价范围内的土地相近的，可参照临近级别基准地价进行评估，并结合市场及区位条件适当进行减价修正。
基准地价是在特定开发程度和利用程度下，各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地的区域因素及个别因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正，因此，还需进行如下修正：
（一）期日修正
待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期不相同时，需根据地价指数或地价的变化程度进行期日修正。
（二）容积率修正
容积率修正针对商服、住宅、公共管理与公共服务用地进行修正，工业用地不做容积率修正。容积率修正系数详见表5至表7。
表5 蒙阴县城区商服用地容积率修正系数
容积率 |
≤1.2 |
1.3 |
1.4 |
1.5 |
1.6 |
1.7 |
1.8 |
修正系数 |
0.776 |
0.857 |
0.931 |
1 |
1.065 |
1.125 |
1.182 |
容积率 |
1.9 |
2 |
2.1 |
2.2 |
2.3 |
2.4 |
2.5 |
修正系数 |
1.236 |
1.289 |
1.337 |
1.383 |
1.429 |
1.471 |
1.511 |
容积率 |
2.6 |
2.7 |
2.8 |
2.9 |
3 |
3.1 |
3.2 |
修正系数 |
1.55 |
1.587 |
1.626 |
1.661 |
1.695 |
1.73 |
1.773 |
容积率 |
3.3 |
3.4 |
≥3.5 |
||||
修正系数 |
1.818 |
1.859 |
1.901 |
表6 蒙阴县城区住宅用地容积率修正系数表
容积率 |
≤1.2 |
1.3 |
1.4 |
1.5 |
1.6 |
1.7 |
1.8 |
修正系数 |
0.806 |
0.876 |
0.94 |
1 |
1.056 |
1.109 |
1.159 |
容积率 |
1.9 |
2 |
2.1 |
2.2 |
2.3 |
2.4 |
2.5 |
修正系数 |
1.206 |
1.25 |
1.294 |
1.333 |
1.372 |
1.41 |
1.445 |
容积率 |
2.6 |
2.7 |
2.8 |
2.9 |
3 |
3.1 |
3.2 |
修正系数 |
1.479 |
1.513 |
1.543 |
1.575 |
1.605 |
1.661 |
1.706 |
容积率 |
3.3 |
3.4 |
≥3.5 |
||||
修正系数 |
1.751 |
1.792 |
1.835 |
表7 蒙阴县城区公共管理与公共服务用地容积率修正系数表
容积率 |
≤0.8 |
0.9 |
1 |
1.1 |
1.2 |
1.3 |
1.4 |
修正系数 |
0.85 |
0.929 |
1 |
1.064 |
1.122 |
1.175 |
1.225 |
容积率 |
1.5 |
1.6 |
1.7 |
1.8 |
1.9 |
≥2 |
|
修正系数 |
1.271 |
1.314 |
1.355 |
1.393 |
1.431 |
1.464 |
注：估价对象容积率处于两数值之间时，采用内插法取值；超出表中范围采用外推法取值。
（三）年期修正
当宗地设定年期与基准地价设定年期不相同时，需进行年期修正，其修正系数k可根据下列公式计算。
K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
其中：r为土地还原利率
m为待估宗地的使用年期
n为基准地价的设定年期
表8 商服用地土地使用年期修正系数表
剩余使用年期 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
修正系数(％) |
6.44 |
12.5 |
18.21 |
23.58 |
28.63 |
33.39 |
37.87 |
42.09 |
剩余使用年期 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
修正系数(％) |
46.06 |
49.8 |
53.32 |
56.63 |
59.74 |
62.68 |
65.44 |
68.04 |
剩余使用年期 |
17 |
18 |
19 |
20 |
21 |
22 |
23 |
24 |
修正系数(％) |
70.49 |
72.8 |
74.97 |
77.01 |
78.93 |
80.74 |
82.44 |
84.05 |
剩余使用年期 |
25 |
26 |
27 |
28 |
29 |
30 |
31 |
32 |
修正系数(％) |
85.56 |
86.98 |
88.32 |
89.57 |
90.76 |
91.88 |
92.93 |
93.91 |
剩余使用年期 |
33 |
34 |
35 |
36 |
37 |
38 |
39 |
40 |
修正系数(％) |
94.85 |
95.72 |
96.55 |
97.32 |
98.05 |
98.74 |
99.39 |
100 |
表9 住宅用地土地使用年期修正系数表
剩余使用年期 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
修正系数(％) |
5.37 |
10.46 |
15.29 |
19.86 |
24.19 |
28.29 |
32.18 |
35.86 |
剩余使用年期 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
修正系数(％) |
39.35 |
42.66 |
45.79 |
48.76 |
51.57 |
54.24 |
56.76 |
59.16 |
剩余使用年期 |
17 |
18 |
19 |
20 |
21 |
22 |
23 |
24 |
修正系数(％) |
61.42 |
63.57 |
65.61 |
67.54 |
69.36 |
71.09 |
72.74 |
74.29 |
剩余使用年期 |
25 |
26 |
27 |
28 |
29 |
30 |
31 |
32 |
修正系数(％) |
75.76 |
77.16 |
78.48 |
79.73 |
80.92 |
82.05 |
83.11 |
84.12 |
剩余使用年期 |
33 |
34 |
35 |
36 |
37 |
38 |
39 |
40 |
修正系数(％) |
85.08 |
85.98 |
86.84 |
87.66 |
88.43 |
89.16 |
89.85 |
90.51 |
剩余使用年期 |
41 |
42 |
43 |
44 |
45 |
46 |
47 |
48 |
修正系数(％) |
91.13 |
91.72 |
92.28 |
92.8 |
93.31 |
93.78 |
94.23 |
94.66 |
剩余使用年期 |
49 |
50 |
51 |
52 |
53 |
54 |
55 |
56 |
修正系数(％) |
95.06 |
95.44 |
95.81 |
96.15 |
96.47 |
96.78 |
97.07 |
97.35 |
剩余使用年期 |
57 |
58 |
59 |
60 |
61 |
62 |
63 |
64 |
修正系数(％) |
97.61 |
97.86 |
98.1 |
98.32 |
98.53 |
98.73 |
98.92 |
99.1 |
剩余使用年期 |
65 |
66 |
67 |
68 |
69 |
70 |
||
修正系数(％) |
99.27 |
99.43 |
99.59 |
99.73 |
99.87 |
100 |
表10 工矿仓储用地土地使用年期修正系数表
剩余使用年期 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
修正系数(％) |
5.12 |
10 |
14.65 |
19.09 |
23.32 |
27.36 |
31.21 |
34.88 |
剩余使用年期 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
修正系数(％) |
38.38 |
41.71 |
44.9 |
47.93 |
50.82 |
53.58 |
56.21 |
58.72 |
剩余使用年期 |
17 |
18 |
19 |
20 |
21 |
22 |
23 |
24 |
修正系数(％) |
61.11 |
63.39 |
65.57 |
67.64 |
69.62 |
71.5 |
73.3 |
75.02 |
剩余使用年期 |
25 |
26 |
27 |
28 |
29 |
30 |
31 |
32 |
修正系数(％) |
76.65 |
78.21 |
79.7 |
81.12 |
82.47 |
83.76 |
84.99 |
86.16 |
剩余使用年期 |
33 |
34 |
35 |
36 |
37 |
38 |
39 |
40 |
修正系数(％) |
87.28 |
88.34 |
89.36 |
90.33 |
91.25 |
92.13 |
92.97 |
93.77 |
剩余使用年期 |
41 |
42 |
43 |
44 |
45 |
46 |
47 |
48 |
修正系数(％) |
94.54 |
95.27 |
95.96 |
96.62 |
97.26 |
97.86 |
98.43 |
98.98 |
剩余使用年期 |
49 |
50 |
||||||
修正系数(％) |
99.5 |
100 |
表11 公共管理与公共服务用地土地使用年期修正系数表
剩余使用年期 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
修正系数(％) |
5.12 |
10 |
14.65 |
19.09 |
23.32 |
27.36 |
31.21 |
34.88 |
剩余使用年期 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
修正系数(％) |
38.38 |
41.71 |
44.9 |
47.93 |
50.82 |
53.58 |
56.21 |
58.72 |
剩余使用年期 |
17 |
18 |
19 |
20 |
21 |
22 |
23 |
24 |
修正系数(％) |
61.11 |
63.39 |
65.57 |
67.64 |
69.62 |
71.5 |
73.3 |
75.02 |
剩余使用年期 |
25 |
26 |
27 |
28 |
29 |
30 |
31 |
32 |
修正系数(％) |
76.65 |
78.21 |
79.7 |
81.12 |
82.47 |
83.76 |
84.99 |
86.16 |
剩余使用年期 |
33 |
34 |
35 |
36 |
37 |
38 |
39 |
40 |
修正系数(％) |
87.28 |
88.34 |
89.36 |
90.33 |
91.25 |
92.13 |
92.97 |
93.77 |
剩余使用年期 |
41 |
42 |
43 |
44 |
45 |
46 |
47 |
48 |
修正系数(％) |
94.54 |
95.27 |
95.96 |
96.62 |
97.26 |
97.86 |
98.43 |
98.98 |
剩余使用年期 |
49 |
50 |
||||||
修正系数(％) |
99.5 |
100 |
（四）土地开发程度修正
当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，需进行土地开发程度修正，土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定，每增加或减少一通，根据修正表增加或减少相应数额。
表12土地开发程度修正参数
单位：元/m2
开发程度 |
平整土地 |
通路 |
通电 |
通讯 |
供水 |
排水 |
通气 |
通暖 |
合计 |
开发费用 |
13 |
22 |
12 |
0 |
17 |
20 |
30 |
35 |
149 |
（五）土地用途修正
通过对土地分类体系中用地类型和本次基准地价更新内涵界定用地类型的对比，根据地价评估的有关理论，把基准地价应用到其它用地类型的评估，并进行相应的用途修正，见表13。
表13土地用途修正系数表
用地类型 |
内涵 |
参照 |
修正系数 |
备注 |
||
R 居住用地 |
71城镇住宅用地 |
R1一类居住用地 |
设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地 |
住宅用地基准地价 |
1.6 |
（不进行容积率修正） |
R2二类居住用地 |
设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地 |
住宅用地基准地价 |
1 |
|||
R3三类居住用地 |
设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地 |
住宅用地基准地价 |
0.9 |
|||
B 商业服务业设施用地 |
51批发零售用地 |
B11零售商业用地 |
以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等用地 |
商服用地基准地价 |
1 |
|
B12批发市场用地 |
以批发功能为主的市场用地 |
商服用地基准地价 |
0.9 |
|||
52住宿餐饮用地 |
B13餐饮用地 |
饭店、餐厅、酒吧等用地 |
商服用地基准地价 |
1 |
||
B14旅馆用地 |
宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地 |
商服用地基准地价 |
1 |
|||
53商务金融用地 |
B21金融保险用地 |
银行、证券期货交易所、保险公司等用地 |
商服用地基准地价 |
1 |
||
B29其它商务用地 |
贸易、设计、咨询等技术服务办公用地 |
商服用地基准地价 |
1 |
|||
54其他商服用地 |
54其他商服用地 |
指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地 |
商服用地基准地价 |
1 |
||
B9其它服务设施用地 |
业余学校、民营培训机构、私人诊所、殡葬、宠物医院、汽车维修站等其它服务设施用地 |
商服用地基准地价 |
1 |
|||
W 物流仓储用地 |
63仓储用地 |
W1、W2、W3 |
物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地 |
工业用地基准地价 |
1 |
|
S 道路与交通设施用地 |
101铁路用地 |
H21铁路用地 |
铁路编组站、线路等用地 |
工业用地基准地价 |
0.9 |
|
102公路用地、103街巷用地、104农村道路 |
S1城市道路用地 |
主干路、次干路和支路等用地，包括其交叉口用地 |
工业用地基准地价 |
0.9 |
||
S41公共交通场站用地 |
城市轨道交通车辆基地及附属设施，公共汽（电）车首末站、停车场（库）、保养场，出租汽车场站设施等用地，以及轮渡、缆车、索道等的地面部分及其附属设施用地 |
工业用地基准地价 |
0.9 |
|||
S42社会停车场用地 |
独立地段的公共停车场和停车库用地，不包括其它各类用地配建的停车场和停车库用地 |
工业用地基准地价 |
0.9 |
|||
H22公路用地 |
国道、省道、县道和乡道用地及附属设施用地 |
工业用地基准地价 |
0.9 |
|||
105机场用地 |
H24机场用地 |
民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地，不包括净空控制范围用地 |
工业用地基准地价 |
1 |
||
|
S3交通枢纽用地 |
铁路客货运站、公路长途客运站、公交枢纽及其附属设施用地 |
工业用地基准地价 |
1 |
客运站、公交枢纽等用地经营部分参照商服用地基准地价1 |
|
107管道运输用地 |
H25管道运输用地 |
运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地，地下管道运输规定的地面控制范围内的用地应按其地面实际用途归类 |
工业用地基准地价 |
0.9 |
||
S9其它交通设施用地 |
除以上之外的交通设施用地，包括教练场等用地 |
工业用地基准地价 |
0.9 |
|||
11 水域及水利设施用地 |
118水工建筑用地 |
指人工修建的闸、坝、堤路林、水电厂房、扬水站等常水位岸线以上的建筑物用地 |
工业用地基准地价 |
0.9 |
||
H4 特殊用地 |
91军事设施用地 |
部队家属生活区和军民共用设施等用地 |
住宅用地基准地价 |
1 |
||
93监教场所用地 |
用于劳改场、劳教所的建筑用地 |
工业用地基准地价 |
1 |
|||
地下空间 |
土地用途为商服、住宅、文体娱乐用地的，从地表开始，其地下一层参照所在区域相应土地用途评估地价的30%确定；其他用途土地参照同等区域工业用途评估地价的30%确定。地下二层按照地下一层标准减半确定，并以此类推。 |
|||||
表14 蒙阴县城区商服用地地价修正系数表 单位：%
影响因素 |
一级地 |
二级地 |
三级地 |
四级地 |
||||||||||||||||
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
|
距最近商服中心距离（米） |
4 |
2 |
0 |
-2 |
-4 |
3.8 |
1.9 |
0 |
-1.9 |
-3.8 |
3.6 |
1.8 |
0 |
-1.8 |
-3.6 |
3.4 |
1.7 |
0 |
-1.7 |
-3.4 |
周围商服设施齐全度 |
2.8 |
1.4 |
0 |
-1.4 |
-2.8 |
2.66 |
1.33 |
0 |
-1.33 |
-2.66 |
2.52 |
1.26 |
0 |
-1.26 |
-2.52 |
2.38 |
1.19 |
0 |
-1.19 |
-2.38 |
区域人口密度 |
2 |
1 |
0 |
-1 |
-2 |
1.9 |
0.95 |
0 |
-0.95 |
-1.9 |
1.8 |
0.9 |
0 |
-0.9 |
-1.8 |
1.7 |
0.85 |
0 |
-0.85 |
-1.7 |
临道路类型 |
2 |
1 |
0 |
-1 |
-2 |
1.9 |
0.95 |
0 |
-0.95 |
-1.9 |
1.8 |
0.9 |
0 |
-0.9 |
-1.8 |
1.7 |
0.85 |
0 |
-0.85 |
-1.7 |
距汽车站距离（米） |
2 |
1 |
0 |
-1 |
-2 |
1.9 |
0.95 |
0 |
-0.95 |
-1.9 |
1.8 |
0.9 |
0 |
-0.9 |
-1.8 |
1.7 |
0.85 |
0 |
-0.85 |
-1.7 |
规划土地利用方向 |
1.2 |
0.6 |
0 |
-0.6 |
-1.2 |
1.14 |
0.57 |
0 |
-0.57 |
-1.14 |
1.08 |
0.54 |
0 |
-0.54 |
-1.08 |
1.02 |
0.51 |
0 |
-0.51 |
-1.02 |
周围用地类型 |
1.2 |
0.6 |
0 |
-0.6 |
-1.2 |
1.14 |
0.57 |
0 |
-0.57 |
-1.14 |
1.08 |
0.54 |
0 |
-0.54 |
-1.08 |
1.02 |
0.51 |
0 |
-0.51 |
-1.02 |
临街形式 |
1.6 |
0.8 |
0 |
-0.8 |
-1.6 |
1.52 |
0.76 |
0 |
-0.76 |
-1.52 |
1.44 |
0.72 |
0 |
-0.72 |
-1.44 |
1.36 |
0.68 |
0 |
-0.68 |
-1.36 |
宗地进深（米） |
1.2 |
0.6 |
0 |
-0.6 |
-1.2 |
1.14 |
0.57 |
0 |
-0.57 |
-1.14 |
1.08 |
0.54 |
0 |
-0.54 |
-1.08 |
1.02 |
0.51 |
0 |
-0.51 |
-1.02 |
临街宽度（米） |
1.2 |
0.6 |
0 |
-0.6 |
-1.2 |
1.14 |
0.57 |
0 |
-0.57 |
-1.14 |
1.08 |
0.54 |
0 |
-0.54 |
-1.08 |
1.02 |
0.51 |
0 |
-0.51 |
-1.02 |
宗地形状 |
0.8 |
0.4 |
0 |
-0.4 |
-0.8 |
0.76 |
0.38 |
0 |
-0.38 |
-0.76 |
0.72 |
0.36 |
0 |
-0.36 |
-0.72 |
0.68 |
0.34 |
0 |
-0.34 |
-0.68 |
合计 |
20 |
10 |
0 |
-10 |
-20 |
19 |
9.5 |
0 |
-9.5 |
-19 |
18 |
9 |
0 |
-9 |
-18 |
17 |
8.5 |
0 |
-8.5 |
-17 |
表15 蒙阴县城区商服用地地价修正系数指标说明表(一级地)
影响因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距最近商服中心距离（米） |
＜200 |
200-400 |
400-600 |
600-800 |
＞800 |
周围商服设施齐全度 |
区域内有较多商场、商业设施多且集聚形成规模 |
区域内商服设施较多、能形成一定规模效应 |
区域内商服设施多且集中、服务设施齐全 |
区域内服务设施较多、功能齐全 |
附近商业服务设施较少、服务设施不齐全 |
区域人口密度 |
高 |
较高 |
一般 |
较低 |
低 |
临道路类型 |
混合型主干道 |
生活型主干道 |
交通型主干道 |
生活型次干道 |
交通型次干道或支路 |
距汽车站距离（米） |
<200 |
200-500 |
500-800 |
800-1100 |
＞1100 |
规划土地利用方向 |
商业服务业区 |
商住综合区 |
行政文教区 |
居住区 |
工业仓储区及其他用地区 |
周围用地类型 |
商业集聚区 |
商业用地 |
商住区 |
公共设施用地 |
工业用地或其他 |
临街形式 |
两面临街、十字路口 |
两面临街、丁字路口 |
一面临街、临生活型主干道或混合型主干道 |
一面临街、临生活型次干道或交通型次干道 |
不临街 |
宗地进深（米） |
＜5 |
5-7 |
7-9 |
9-11 |
＞11 |
临街宽度（米） |
＞10 |
8-10 |
6-8 |
4-6 |
＜4 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正方形、便于土地利用 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用 影响较严重 |
形状对土地利用 影响严重 |
表16 蒙阴县城区商服用地地价修正系数指标说明表(二级地)
影响因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距最近商服中心距离（米） |
＜600 |
600-800 |
800-1100 |
1100-1500 |
＞1500 |
周围商服设施齐全度 |
区域内有较多商场、商业设施多且集聚形成规模 |
区域内商服设施较多、能形成一定规模效应 |
区域内商服设施多且集中、服务设施齐全 |
区域内服务设施较多、功能齐全 |
附近商业服务设施较少、服务设施不齐全 |
区域人口密度 |
高 |
较高 |
一般 |
较低 |
低 |
临道路类型 |
混合型主干道 |
生活型主干道 |
交通型主干道 |
生活型次干道 |
交通型次干道或支路 |
距汽车站距离（米） |
<300 |
300-600 |
600-1000 |
1000-1500 |
＞1500 |
规划土地利用方向 |
商业服务业区 |
商住综合区 |
行政文教区 |
居住区 |
工业仓储区及其他用地区 |
周围用地类型 |
商业集聚区 |
商业用地 |
商住区 |
公共设施用地 |
工业用地或其他 |
临街形式 |
两面临街、十字路口 |
两面临街、丁字路口 |
一面临街、临生活型主干道或混合型主干道 |
一面临街、临生活型次干道或交通型次干道 |
不临街 |
宗地进深（米） |
＜5 |
5-7 |
7-9 |
9-11 |
＞11 |
临街宽度（米） |
＞10 |
8-10 |
6-8 |
4-6 |
＜4 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正方形、便于土地利用 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
表17 蒙阴县城区商服用地地价修正系数指标说明表(三级地)
影响因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距最近商服中心距离（米） |
＜1200 |
1200-1600 |
1600-2000 |
2000-2500 |
＞2500 |
周围商服设施齐全度 |
区域内有较多商场、商业设施多且集聚形成规模 |
区域内商服设施较多、能形成一定规模效应 |
区域内商服设施多且集中、服务设施齐全 |
区域内服务设施较多、功能齐全 |
附近商业服务设施较少、服务设施不齐全 |
区域人口密度 |
高 |
较高 |
一般 |
较低 |
低 |
临道路类型 |
混合型主干道 |
生活型主干道 |
交通型主干道 |
生活型次干道 |
交通型次干道或支路 |
距汽车站距离（米） |
<500 |
500-800 |
800-1100 |
1100-1400 |
＞1400 |
规划土地利用方向 |
商业服务业区 |
商住综合区 |
行政文教区 |
居住区 |
工业仓储区及其他用地区 |
周围用地类型 |
商业集聚区 |
商业用地 |
商住区 |
公共设施用地 |
工业用地或其他 |
临街形式 |
两面临街、十字路口 |
两面临街、丁字路口 |
一面临街、临生活型主干道或混合型主干道 |
一面临街、临生活型次干道或交通型次干道 |
不临街 |
宗地进深（米） |
＜5 |
5-7 |
7-9 |
9-11 |
＞11 |
临街宽度（米） |
＞10 |
8-10 |
6-8 |
4-6 |
＜4 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正方形、便于土地利用 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
表18 蒙阴县城区商服用地地价修正系数指标说明表(四级地)
影响因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距最近商服中心距离（米） |
＜2000 |
2000-2400 |
2400-2800 |
2800-3500 |
＞3500 |
周围商服设施齐全度 |
区域内有较多商场、商业设施多且集聚形成规模 |
区域内商服设施较多、能形成一定规模效应 |
区域内商服设施多且集中、服务设施齐全 |
区域内服务设施较多、功能齐全 |
附近商业服务设施较少、服务设施不齐全 |
区域人口密度 |
高 |
较高 |
一般 |
较低 |
低 |
临道路类型 |
混合型主干道 |
生活型主干道 |
交通型主干道 |
生活型次干道 |
交通型次干道或支路 |
距汽车站距离（米） |
<800 |
800-1100 |
1100-1400 |
1400-1700 |
＞1700 |
规划土地利用方向 |
商业服务业区 |
商住综合区 |
行政文教区 |
居住区 |
工业仓储区及其他用地区 |
周围用地类型 |
商业集聚区 |
商业用地 |
商住区 |
公共设施用地 |
工业用地或其他 |
临街形式 |
两面临街、十字路口 |
两面临街、丁字路口 |
一面临街、临生活型主干道或混合型主干道 |
一面临街、临生活型次干道或交通型次干道 |
不临街 |
宗地进深（米） |
＜5 |
5-7 |
7-9 |
9-11 |
＞11 |
临街宽度（米） |
＞10 |
8-10 |
6-8 |
4-6 |
＜4 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正方形、便于土地利用 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
表19 蒙阴县城区住宅用地地价修正系数表 单位：%
影响因素 |
一级地 |
二级地 |
三级地 |
四级地 |
||||||||||||||||||
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
|||
距最近商服中心的距离（米） |
3.2 |
1.6 |
0 |
-1.6 |
-3.2 |
3.04 |
1.52 |
0 |
-1.52 |
-3.04 |
2.88 |
1.44 |
0 |
-1.44 |
-2.88 |
2.72 |
1.36 |
0 |
-1.36 |
-2.72 |
||
距医院的距离（米） |
2 |
1 |
0 |
-1 |
-2 |
1.9 |
0.95 |
0 |
-0.95 |
-1.9 |
1.8 |
0.9 |
0 |
-0.9 |
-1.8 |
1.7 |
0.85 |
0 |
-0.85 |
-1.7 |
||
距学校距离（米） |
2.8 |
1.4 |
0 |
-1.4 |
-2.8 |
2.66 |
1.33 |
0 |
-1.33 |
-2.66 |
2.52 |
1.26 |
0 |
-1.26 |
-2.52 |
2.38 |
1.19 |
0 |
-1.19 |
-2.38 |
||
距公园广场的距离（米） |
2.4 |
1.2 |
0 |
-1.2 |
-2.4 |
2.28 |
1.14 |
0 |
-1.14 |
-2.28 |
2.16 |
1.08 |
0 |
-1.08 |
-2.16 |
2.04 |
1.02 |
0 |
-1.02 |
-2.04 |
||
临街道路类型 |
2 |
1 |
0 |
-1 |
-2 |
1.9 |
0.95 |
0 |
-0.95 |
-1.9 |
1.8 |
0.9 |
0 |
-0.9 |
-1.8 |
1.7 |
0.85 |
0 |
-0.85 |
-1.7 |
||
周围商服设施 |
1.2 |
0.6 |
0 |
-0.6 |
-1.2 |
1.14 |
0.57 |
0 |
-0.57 |
-1.14 |
1.08 |
0.54 |
0 |
-0.54 |
-1.08 |
1.02 |
0.51 |
0 |
-0.51 |
-1.02 |
||
规划土地利用方向 |
1.2 |
0.6 |
0 |
-0.6 |
-1.2 |
1.14 |
0.57 |
0 |
-0.57 |
-1.14 |
1.08 |
0.54 |
0 |
-0.54 |
-1.08 |
1.02 |
0.51 |
0 |
-0.51 |
-1.02 |
||
周围用地类型 |
1.2 |
0.6 |
0 |
-0.6 |
-1.2 |
1.14 |
0.57 |
0 |
-0.57 |
-1.14 |
1.08 |
0.54 |
0 |
-0.54 |
-1.08 |
1.02 |
0.51 |
0 |
-0.51 |
-1.02 |
||
宗地形状 |
1.2 |
0.6 |
0 |
-0.6 |
-1.2 |
1.14 |
0.57 |
0 |
-0.57 |
-1.14 |
1.08 |
0.54 |
0 |
-0.54 |
-1.08 |
1.02 |
0.51 |
0 |
-0.51 |
-1.02 |
||
宗地面积 |
1.2 |
0.6 |
0 |
-0.6 |
-1.2 |
1.14 |
0.57 |
0 |
-0.57 |
-1.14 |
1.08 |
0.54 |
0 |
-0.54 |
-1.08 |
1.02 |
0.51 |
0 |
-0.51 |
-1.02 |
||
环境质量状况 |
1.6 |
0.8 |
0 |
-0.8 |
-1.6 |
1.52 |
0.76 |
0 |
-0.76 |
-1.52 |
1.44 |
0.72 |
0 |
-0.72 |
-1.44 |
1.36 |
0.68 |
0 |
-0.68 |
-1.36 |
||
合计 |
20 |
10 |
0 |
-10 |
-20 |
19 |
9.5 |
0 |
-9.5 |
-19 |
18 |
9 |
0 |
-9 |
-18 |
17 |
8.5 |
0 |
-8.5 |
-17 |
||
表20 蒙阴县城区住宅用地地价修正体系指标说明表(一级地)
影响因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距最近商服中心距离（米） |
＜300 |
300-500 |
500-750 |
750-1000 |
＞1000 |
距医院的距离（米） |
<100 |
100-250 |
250-500 |
500-1000 |
>1000 |
距学校距离（米） |
<300 |
300-500 |
500-750 |
750-1000 |
>1000 |
距公园广场距离（米） |
＜100 |
100-300 |
300-500 |
500-800 |
＞800 |
临道路类型 |
生活型主干道 |
混合型主干道 |
生活型次干道 |
交通型主干道 |
交通型次干道或支路 |
周围商服设施 |
区域内有较多商场、商业设施多且集聚形成规模 |
区域内商服设施较多、能形成一定规模效应 |
区域内商服设施多且集中、服务设施齐全 |
区域内服务设施较多、功能齐全 |
附近商业服务设施较少、服务设施不齐全 |
规划土地利用 方向 |
居住用地 |
商住综合用地 |
普通住宅区用地 |
商业用地 |
工业仓储用地 |
周围用地类型 |
科教文卫区 |
商住区 |
普通住宅区 |
商业服务业区 |
工业区 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正方形、便于土地利用 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
宗地面积 |
大面积成片开发 |
大面积开发 |
面积适中 |
面积较小受一定影响 |
面积小受严重影响 |
环境质量状况 |
邻公园、无污染 |
邻绿地、无污染 |
无污染 |
轻度污染 |
严重污染 |
表21 蒙阴县城区住宅用地地价修正体系指标说明表（二级地）
影响因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距最近商服中心距离（米） |
＜500 |
500-800 |
800-1000 |
1000-1500 |
＞1500 |
距医院的距离（米） |
＜200 |
200-400 |
400-600 |
600-1100 |
＞1100 |
距学校距离（米） |
<300 |
300-500 |
500-750 |
750-1000 |
>1000 |
距公园广场距离（米） |
＜200 |
200-400 |
400-600 |
600-900 |
＞900 |
临道路类型 |
生活型主干道 |
混合型主干道 |
生活型次干道 |
交通型主干道 |
交通型次干道或支路 |
周围商服设施 |
区域内有较多商场、商业设施多且集聚形成规模 |
区域内商服设施较多、能形成一定规模效应 |
区域内商服设施多且集中、服务设施齐全 |
区域内服务设施较多、功能齐全 |
附近商业服务设施较少、服务设施不齐全 |
规划土地利用 方向 |
居住用地 |
商住综合用地 |
普通住宅区用地 |
商业用地 |
工业仓储用地 |
周围用地类型 |
科教文卫区 |
商住区 |
普通住宅区 |
商业服务业区 |
工业区 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正方形、便于土地利用 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
宗地面积 |
大面积成片开发 |
大面积开发 |
面积适中 |
面积较小受一定影响 |
面积小受严重影响 |
环境质量状况 |
邻公园、无污染 |
邻绿地、无污染 |
无污染 |
轻度污染 |
严重污染 |
表22 蒙阴县城区住宅用地地价修正体系指标说明表（三级地）
影响因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距最近商服中心距离（米） |
＜800 |
800-1200 |
1200-1500 |
1500-2000 |
＞2000 |
距医院的距离（米） |
＜300 |
300-500 |
500-1000 |
1000-1500 |
＞1500 |
距学校距离（米） |
<500 |
500-750 |
750-1000 |
1000-1500 |
>1500 |
距公园广场距离（米） |
＜300 |
300-500 |
500-800 |
800-1100 |
＞1100 |
临道路类型 |
生活型主干道 |
混合型主干道 |
生活型次干道 |
交通型主干道 |
交通型次干道或支路 |
周围商服设施 |
区域内有较多商场、商业设施多且集聚形成规模 |
区域内商服设施较多、能形成一定规模效应 |
区域内商服设施多且集中、服务设施齐全 |
区域内服务设施较多、功能齐全 |
附近商业服务设施较少、服务设施不齐全 |
规划土地利用 方向 |
居住用地 |
商住综合用地 |
普通住宅区用地 |
商业用地 |
工业仓储用地 |
周围用地类型 |
科教文卫区 |
商住区 |
普通住宅区 |
商业服务业区 |
工业区 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正方形、便于土地利用 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
宗地面积 |
大面积成片开发 |
大面积开发 |
面积适中 |
面积较小受一定影响 |
面积小受严重影响 |
环境质量状况 |
邻公园、无污染 |
邻绿地、无污染 |
无污染 |
轻度污染 |
严重污染 |
表23 蒙阴县城区住宅用地地价修正体系指标说明表（四级地）
影响因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距最近商服中心距离（米） |
＜1000 |
1000-1500 |
1500-2000 |
2000-2500 |
＞2500 |
距医院的距离（米） |
＜500 |
500-1000 |
1000-1500 |
1500-2000 |
＞2000 |
距学校距离（米） |
<500 |
500-750 |
750-1000 |
1000-1500 |
>1500 |
距公园广场距离（米） |
＜500 |
500-800 |
800-1500 |
1500-2000 |
＞2000 |
临道路类型 |
生活型主干道 |
混合型主干道 |
生活型次干道 |
交通型主干道 |
交通型次干道或支路 |
周围商服设施 |
区域内有较多商场、商业设施多且集聚形成规模 |
区域内商服设施较多、能形成一定规模效应 |
区域内商服设施多且集中、服务设施齐全 |
区域内服务设施较多、功能齐全 |
附近商业服务设施较少、服务设施不齐全 |
规划土地利用 方向 |
居住用地 |
商住综合用地 |
普通住宅区用地 |
商业用地 |
工业仓储用地 |
周围用地类型 |
科教文卫区 |
商住区 |
普通住宅区 |
商业服务业区 |
工业区 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正方形、便于土地利用 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
宗地面积 |
大面积成片开发 |
大面积开发 |
面积适中 |
面积较小受一定影响 |
面积小受严重影响 |
环境质量状况 |
邻公园、无污染 |
邻绿地、无污染 |
无污染 |
轻度污染 |
严重污染 |
表24 蒙阴县城区工矿仓储用地地价修正系数表 单位：%
影响因素 |
一级地 |
二级地 |
三级地 |
四级地 |
||||||||||||||||
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
|
产业集聚程度 |
3.06 |
1.53 |
0 |
-1.53 |
-3.06 |
2.88 |
1.44 |
0 |
-1.44 |
-2.88 |
2.7 |
1.35 |
0 |
-1.35 |
-2.7 |
2.6 |
1.3 |
0 |
-1.3 |
-2.6 |
临街道路类型 |
2.38 |
1.19 |
0 |
-1.19 |
-2.38 |
2.24 |
1.12 |
0 |
-1.12 |
-2.24 |
2.1 |
1.05 |
0 |
-1.05 |
-2.1 |
1.9 |
0.95 |
0 |
-0.95 |
-1.9 |
交通便捷度 |
2.38 |
1.19 |
0 |
-1.19 |
-2.38 |
2.24 |
1.12 |
0 |
-1.12 |
-2.24 |
2.1 |
1.05 |
0 |
-1.05 |
-2.1 |
1.9 |
0.95 |
0 |
-0.95 |
-1.9 |
距汽车站的距（米） |
1.7 |
0.85 |
0 |
-0.85 |
-1.7 |
1.6 |
0.8 |
0 |
-0.8 |
-1.6 |
1.5 |
0.75 |
0 |
-0.75 |
-1.5 |
1.4 |
0.7 |
0 |
-0.7 |
-1.4 |
基础设施配套程度 |
2.04 |
1.02 |
0 |
-1.02 |
-2.04 |
1.92 |
0.96 |
0 |
-0.96 |
-1.92 |
1.8 |
0.9 |
0 |
-0.9 |
-1.8 |
1.6 |
0.8 |
0 |
-0.8 |
-1.6 |
规划土地利用方向 |
1.7 |
0.85 |
0 |
-0.85 |
-1.7 |
1.6 |
0.8 |
0 |
-0.8 |
-1.6 |
1.5 |
0.75 |
0 |
-0.75 |
-1.5 |
1.4 |
0.7 |
0 |
-0.7 |
-1.4 |
周围用地类型 |
1.7 |
0.85 |
0 |
-0.85 |
-1.7 |
1.6 |
0.8 |
0 |
-0.8 |
-1.6 |
1.5 |
0.75 |
0 |
-0.75 |
-1.5 |
1.4 |
0.7 |
0 |
-0.7 |
-1.4 |
宗地形状 |
1.02 |
0.51 |
0 |
-0.51 |
-1.02 |
0.96 |
0.48 |
0 |
-0.48 |
-0.96 |
0.9 |
0.45 |
0 |
-0.45 |
-0.9 |
0.9 |
0.45 |
0 |
-0.45 |
-0.9 |
宗地面积 |
1.02 |
0.51 |
0 |
-0.51 |
-1.02 |
0.96 |
0.48 |
0 |
-0.48 |
-0.96 |
0.9 |
0.45 |
0 |
-0.45 |
-0.9 |
0.9 |
0.45 |
0 |
-0.45 |
-0.9 |
合计 |
17 |
8.5 |
0 |
-8.5 |
-17 |
16 |
8 |
0 |
-8 |
-16 |
15 |
7.5 |
0 |
-7.5 |
-15 |
14 |
7 |
0 |
-7 |
-14 |
表25 蒙阴县城区工矿仓储用地地价修正系数指标说明表（一级地）
影响因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
产业集聚程度 |
工业区 |
独立大企业 |
独立中小企业 |
松散联系的小企业 |
松散小企业 |
临道路类型 |
交通型主干道 |
混合型主干道 |
交通型次干道 |
生活型主干道 |
生活型次干道或支路 |
交通便捷度 |
方便 |
较方便 |
一般 |
不方便 |
很不方便 |
距汽车站距离（米） |
＜300 |
300-600 |
600-900 |
900-1200 |
＞1200 |
基础设施配套程度 |
七通一平，配套程度高 |
六通一平，配套程度较高 |
五通一平，配套程度一般 |
四通一平，配套程度较差 |
三通一平，配套程度差 |
规划土地利用 方向 |
工业用地 |
交通、工业用地 |
工业仓储用地 |
住宅、商服、教育用地 |
绿化及特殊用地 |
周围用地类型 |
工业区 |
工业区 |
工业仓储区 |
商住综合、行政文教区 |
绿化及特殊用地区 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正 方形、便于土地利用 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
宗地面积 |
完全满足 |
较能满足 |
可紧凑布局 |
布局受一定影响 |
布局受严重影响 |
表26 蒙阴县城区工矿仓储用地地价修正系数指标说明表（二级地）
影响因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
产业集聚程度 |
工业区 |
独立大企业 |
独立中小企业 |
松散联系的小企业 |
松散小企业 |
临道路类型 |
交通型主干道 |
混合型主干道 |
交通型次干道 |
生活型主干道 |
生活型次干道或支路 |
交通便捷度 |
方便 |
较方便 |
一般 |
不方便 |
很不方便 |
距汽车站距离（米） |
＜500 |
500-800 |
800-1200 |
1200-1600 |
＞1600 |
基础设施配套程度 |
七通一平，配套程度高 |
六通一平，配套程度较高 |
五通一平，配套程度一般 |
四通一平，配套程度较差 |
三通一平，配套程度差 |
规划土地利用 方向 |
工业用地 |
交通、工业用地 |
工业仓储用地 |
住宅、商服、教育用地 |
绿化及特殊用地 |
周围用地类型 |
工业区 |
工业区 |
工业仓储区 |
商住综合、行政文教区 |
绿化及特殊用地区 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正 方形、便于土地利用 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
宗地面积 |
完全满足 |
较能满足 |
可紧凑布局 |
布局受一定影响 |
布局受严重影响 |
表27 蒙阴县城区工矿仓储用地地价修正系数指标说明表（三级地）
影响因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
产业集聚程度 |
工业区 |
独立大企业 |
独立中小企业 |
松散联系的小企业 |
松散小企业 |
临道路类型 |
交通型主干道 |
混合型主干道 |
交通型次干道 |
生活型主干道 |
生活型次干道或支路 |
交通便捷度 |
方便 |
较方便 |
一般 |
不方便 |
很不方便 |
距汽车站距离（米） |
＜600 |
600-1000 |
1000-1500 |
1500-2000 |
＞2000 |
基础设施配套程度 |
七通一平，配套程度高 |
六通一平，配套程度较高 |
五通一平，配套程度一般 |
四通一平，配套程度较差 |
三通一平，配套程度差 |
规划土地利用 方向 |
工业用地 |
交通、工业用地 |
工业仓储用地 |
住宅、商服、教育用地 |
绿化及特殊用地 |
周围用地类型 |
工业区 |
工业区 |
工业仓储区 |
商住综合、行政文教区 |
绿化及特殊用地区 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正 方形、便于土地利用 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
宗地面积 |
完全满足 |
较能满足 |
可紧凑布局 |
布局受一定影响 |
布局受严重影响 |
表28 蒙阴县城区工矿仓储用地地价修正系数指标说明表（四级地）
影响因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
产业集聚程度 |
工业区 |
独立大企业 |
独立中小企业 |
松散联系的小企业 |
松散小企业 |
临道路类型 |
交通型主干道 |
混合型主干道 |
交通型次干道 |
生活型主干道 |
生活型次干道或支路 |
交通便捷度 |
方便 |
较方便 |
一般 |
不方便 |
很不方便 |
距汽车站距离（米） |
＜800 |
800-1300 |
1300-1800 |
1800-2500 |
＞2500 |
基础设施配套程度 |
七通一平，配套程度高 |
六通一平，配套程度较高 |
五通一平，配套程度一般 |
四通一平，配套程度较差 |
三通一平，配套程度差 |
规划土地利用 方向 |
工业用地 |
交通、工业用地 |
工业仓储用地 |
住宅、商服、教育用地 |
绿化及特殊用地 |
周围用地类型 |
工业区 |
工业区 |
工业仓储区 |
商住综合、行政文教区 |
绿化及特殊用地区 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正 方形、便于土地利用 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
宗地面积 |
完全满足 |
较能满足 |
可紧凑布局 |
布局受一定影响 |
布局受严重影响 |
表29 蒙阴县城区公共管理与公共服务用地地价修正系数表 单位：%
影响因素 |
一级地 |
二级地 |
三级地 |
四级地 |
||||||||||||||||
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
|
临街道路类型 |
3.52 |
1.76 |
0 |
-1.76 |
-3.52 |
3.3 |
1.65 |
0 |
-1.65 |
-3.3 |
3.08 |
1.54 |
0 |
-1.54 |
-3.08 |
2.86 |
1.43 |
0 |
-1.43 |
-2.86 |
交通便捷度 |
3.2 |
1.6 |
0 |
-1.6 |
-3.2 |
3 |
1.5 |
0 |
-1.5 |
-3 |
2.8 |
1.4 |
0 |
-1.4 |
-2.8 |
2.6 |
1.3 |
0 |
-1.3 |
-2.6 |
距汽车站的距离 |
2.24 |
1.12 |
0 |
-1.12 |
-2.24 |
2.1 |
1.05 |
0 |
-1.05 |
-2.1 |
1.96 |
0.98 |
0 |
-0.98 |
-1.96 |
1.82 |
0.91 |
0 |
-0.91 |
-1.82 |
规划土地利用方向 |
1.6 |
0.8 |
0 |
-0.8 |
-1.6 |
1.5 |
0.75 |
0 |
-0.75 |
-1.5 |
1.4 |
0.7 |
0 |
-0.7 |
-1.4 |
1.3 |
0.65 |
0 |
-0.65 |
-1.3 |
周围用地类型 |
1.92 |
0.96 |
0 |
-0.96 |
-1.92 |
1.8 |
0.9 |
0 |
-0.9 |
-1.8 |
1.68 |
0.84 |
0 |
-0.84 |
-1.68 |
1.56 |
0.78 |
0 |
-0.78 |
-1.56 |
宗地形状 |
0.96 |
0.48 |
0 |
-0.48 |
-0.96 |
0.9 |
0.45 |
0 |
-0.45 |
-0.9 |
0.84 |
0.42 |
0 |
-0.42 |
-0.84 |
0.78 |
0.39 |
0 |
-0.39 |
-0.78 |
宗地面积 |
0.96 |
0.48 |
0 |
-0.48 |
-0.96 |
0.9 |
0.45 |
0 |
-0.45 |
-0.9 |
0.84 |
0.42 |
0 |
-0.42 |
-0.84 |
0.78 |
0.39 |
0 |
-0.39 |
-0.78 |
环境质量状况 |
1.6 |
0.8 |
0 |
-0.8 |
-1.6 |
1.5 |
0.75 |
0 |
-0.75 |
-1.5 |
1.4 |
0.7 |
0 |
-0.7 |
-1.4 |
1.3 |
0.65 |
0 |
-0.65 |
-1.3 |
合计 |
16 |
8 |
0 |
-8 |
-16 |
15 |
7.5 |
0 |
-7.5 |
-15 |
14 |
7 |
0 |
-7 |
-14 |
13 |
6.5 |
0 |
-6.5 |
-13 |
表30 蒙阴县城区公共管理与公共服务用地地价修正系数指标说明表（一级地）
影响因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
临道路类型 |
生活型主干道 |
混合型主干道 |
生活型次干道 |
交通型主干道 |
交通型次干道或支路 |
交通便捷度 |
方便 |
较方便 |
一般 |
不方便 |
很不方便 |
距汽车站距离（米） |
＜300 |
300-600 |
600-900 |
900-1200 |
＞1200 |
规划土地利用方向 |
居住用地 |
商住综合用地 |
普通住宅区用地 |
商业用地 |
工业仓储用地 |
周围用地类型 |
科教文卫区 |
商住区 |
普通住宅区 |
商业服务业区 |
工业区 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正方形、便于土地利用 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
宗地面积 |
完全满足 |
较能满足 |
可紧凑布局 |
布局受一定影响 |
布局受严重影响 |
环境质量状况 |
邻公园、无污染 |
邻绿地、无污染 |
无污染 |
轻度污染 |
严重污染 |
表31 蒙阴县城区公共管理与公共服务用地地价修正系数指标说明表（二级地）
影响因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
临道路类型 |
生活型主干道 |
混合型主干道 |
生活型次干道 |
交通型主干道 |
交通型次干道或支路 |
交通便捷度 |
方便 |
较方便 |
一般 |
不方便 |
很不方便 |
距汽车站距离（米） |
＜500 |
500-800 |
800-1200 |
1200-1600 |
＞1600 |
规划土地利用方向 |
居住用地 |
商住综合用地 |
普通住宅区用地 |
商业用地 |
工业仓储用地 |
周围用地类型 |
科教文卫区 |
商住区 |
普通住宅区 |
商业服务业区 |
工业区 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正 方形、便于土地利用 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
宗地面积 |
完全满足 |
较能满足 |
可紧凑布局 |
布局受一定影响 |
布局受严重影响 |
环境质量状况 |
邻公园、无污染 |
邻绿地、无污染 |
无污染 |
轻度污染 |
严重污染 |
表32 蒙阴县城区公共管理与公共服务用地地价修正系数指标说明表（三级地）
影响因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
临道路类型 |
生活型主干道 |
混合型主干道 |
生活型次干道 |
交通型主干道 |
交通型次干道或支路 |
交通便捷度 |
方便 |
较方便 |
一般 |
不方便 |
很不方便 |
距汽车站距离（米） |
＜600 |
600-1000 |
1000-1500 |
1500-2000 |
＞2000 |
规划土地利用 |
居住用地 |
商住综合用地 |
普通住宅区用地 |
商业用地 |
工业仓储用地 |
周围用地类型 |
科教文卫区 |
商住区 |
普通住宅区 |
商业服务业区 |
工业区 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正方形、便于土地利用 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
宗地面积 |
完全满足 |
较能满足 |
可紧凑布局 |
布局受一定影响 |
布局受严重影响 |
环境质量状况 |
邻公园、无污染 |
邻绿地、无污染 |
无污染 |
轻度污染 |
严重污染 |
表33 蒙阴县城区公共管理与公共服务用地地价修正系数指标说明表（四级地）
影响因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
临道路类型 |
生活型主干道 |
混合型主干道 |
生活型次干道 |
交通型主干道 |
交通型次干道或支路 |
交通便捷度 |
方便 |
较方便 |
一般 |
不方便 |
很不方便 |
距汽车站距离（米） |
＜800 |
800-1300 |
1300-1800 |
1800-2500 |
＞2500 |
规划土地利用 |
居住用地 |
商住综合用地 |
普通住宅区用地 |
商业用地 |
工业仓储用地 |
周围用地类型 |
科教文卫区 |
商住区 |
普通住宅区 |
商业服务业区 |
工业区 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正 方形、便于土地利用 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
宗地面积 |
完全满足 |
较能满足 |
可紧凑布局 |
布局受一定影响 |
布局受严重影响 |
环境质量状况 |
邻公园、无污染 |
邻绿地、无污染 |
无污染 |
轻度污染 |
严重污染 |
蒙阴县乡镇土地级别的划分采用综合定级，各乡镇级别面积、比例见表34。
表34蒙阴县乡镇政府驻地土地级别调整成果表
单位：平方公里、%
乡镇名称 |
评价面积 |
一级地 |
二级地 |
三级地 |
|||
面积 |
百分比 |
面积 |
百分比 |
面积 |
百分比 |
||
常路镇 |
7.58 |
1.59 |
21.01 |
2.13 |
28.05 |
3.86 |
50.93 |
岱崮镇 |
2.52 |
0.88 |
34.87 |
1.64 |
65.13 |
—— |
—— |
垛庄镇 |
28.16 |
7.93 |
28.16 |
12.85 |
45.63 |
7.38 |
26.21 |
高都镇 |
2.56 |
1.15 |
44.79 |
1.41 |
55.21 |
—— |
—— |
旧寨乡 |
15.84 |
6.08 |
38.38 |
9.76 |
61.62 |
—— |
—— |
联城镇 |
15.17 |
4.37 |
28.83 |
10.80 |
71.17 |
—— |
—— |
坦埠镇 |
13.08 |
3.83 |
29.30 |
5.18 |
39.59 |
4.07 |
31.11 |
桃墟镇 |
8.19 |
3.63 |
44.32 |
4.56 |
55.68 |
—— |
—— |
野店镇 |
3.21 |
1.51 |
47.04 |
1.70 |
52.96 |
—— |
—— |
云蒙湖生态区 |
0.83 |
0.23 |
27.71 |
0.60 |
72.29 |
—— |
—— |
表35蒙阴县乡镇驻地基准地价内涵表
用途 内涵 |
商服用地 |
住宅用地 |
工矿仓储用地 |
公共管理与 公共服务用地 |
标准容积率 |
1.2 |
1.2 |
1.0 |
1.0 |
土地还原（%） |
5.52 |
5.02 |
4.52 |
4.52 |
使用年期（年） |
40 |
70 |
50 |
50 |
土地开发程度 |
“四通一平” |
|||
评估基准日 |
2019年1月1日 |
|||
权利类型 |
完整的国有出让土地使用权价格 |
|||
乡镇名称 |
基准地价 |
商服用地 |
住宅用地 |
工矿仓储用地 |
||||||
一级地 |
二级地 |
三级地 |
一级地 |
二级地 |
三级地 |
一级地 |
二级地 |
三级地 |
||
垛庄镇 |
元/㎡ |
440 |
359 |
292 |
370 |
322 |
272 |
225 |
210 |
195 |
万元/亩 |
29.33 |
23.93 |
19.47 |
24.67 |
21.47 |
18.13 |
15 |
14 |
13 |
|
常路镇 |
元/m2 |
422 |
340 |
257 |
350 |
305 |
254 |
210 |
195 |
180 |
万元/亩 |
28.13 |
22.67 |
17.13 |
23.33 |
20.33 |
16.93 |
14 |
13 |
12 |
|
岱崮镇 |
元/㎡ |
377 |
302 |
- |
339 |
280 |
- |
200 |
175 |
- |
万元/亩 |
25.13 |
20.13 |
- |
22.6 |
18.67 |
- |
13.33 |
11.67 |
- |
|
坦埠镇 |
元/㎡ |
364 |
289 |
235 |
299 |
257 |
215 |
198 |
184 |
169 |
万元/亩 |
24.27 |
19.27 |
15.67 |
19.93 |
17.13 |
14.33 |
13.2 |
12.27 |
11.27 |
|
桃墟镇 |
元/㎡ |
328 |
245 |
- |
274 |
220 |
- |
190 |
167 |
- |
万元/亩 |
21.87 |
16.33 |
- |
18.27 |
14.67 |
0 |
12.67 |
11.13 |
- |
|
联城镇 |
元/㎡ |
328 |
242 |
- |
266 |
219 |
- |
184 |
167 |
- |
万元/亩 |
21.87 |
16.13 |
- |
17.73 |
14.6 |
0 |
12.27 |
11.13 |
- |
|
高都镇 |
元/㎡ |
328 |
240 |
- |
254 |
217 |
- |
182 |
165 |
- |
万元/亩 |
21.87 |
16 |
- |
16.93 |
14.47 |
0 |
12.13 |
11 |
- |
|
野店镇 |
元/㎡ |
280 |
219 |
- |
249 |
214 |
- |
182 |
166 |
- |
万元/亩 |
18.67 |
14.6 |
- |
16.6 |
14.27 |
0 |
12.13 |
11.07 |
- |
|
旧寨乡 |
元/㎡ |
270 |
210 |
- |
245 |
211 |
- |
180 |
165 |
- |
万元/亩 |
18 |
14 |
- |
16.33 |
14.07 |
0 |
12 |
11 |
- |
|
云蒙湖生态区 |
元/㎡ |
266 |
210 |
- |
227 |
195 |
- |
174 |
160 |
- |
万元/亩 |
17.73 |
14 |
- |
15.13 |
13 |
0 |
11.6 |
10.67 |
- |
|
表37 乡镇公共管理与公共服务用地基准地价表
单位：元/平方米
乡镇 级别 |
一级地 |
二级地 |
三级地 |
|||
公服用地1 |
公服用地2 |
公服用地1 |
公服用地2 |
公服用地1 |
公服用地2 |
|
垛庄镇 |
225 |
338 |
210 |
315 |
195 |
293 |
常路镇 |
210 |
315 |
195 |
293 |
180 |
270 |
岱崮镇 |
200 |
300 |
175 |
263 |
- |
- |
坦埠镇 |
198 |
297 |
184 |
276 |
169 |
254 |
桃墟镇 |
190 |
285 |
167 |
251 |
- |
- |
联城镇 |
184 |
276 |
167 |
251 |
- |
- |
高都镇 |
182 |
273 |
165 |
248 |
- |
- |
野店镇 |
182 |
273 |
166 |
249 |
- |
- |
旧寨乡 |
180 |
270 |
165 |
248 |
- |
- |
云蒙湖生态区 |
174 |
261 |
160 |
240 |
- |
- |
注：公服用地1：社会福利用地（0806）、公共设施用地（0809）、公园与绿地（0810）；
公服用地2：机关团体用地（0801）、新闻出版用地（0802）、教育用地（0803）、科研用地（0804）、医疗卫生用地（0805）、文体设施用地（0807）、体育用地（0808）。
基准地价因素系数修正法是在确定基准地价的基础上，经过各种微观因素修正来测得具体宗地的地价。宗地地价评估的原理可以用以下公式表示：
土地单价=级别基准地价×（1±区域和个别因素修正系数）×期日修正×容积率修正×年期修正×土地用途修正×其他特殊因素修正±土地开发程度修正
土地总价=土地单价×土地面积
待估宗地的区域因素及个别因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正，故还需进行如下修正：
（一）期日修正
待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期不同时，需根据地价指数或地价的变化程度进行期日修正。
（二）容积率修正
本次基准地价更新商业容积率以1.2作为标准容积率，住宅容积率以1.2作为标准容积率，公共管理与公共服务容积率以1.0作为标准容积率，由此计算各种容积率下的商业用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地地价修正系数见表18-20。
表38 蒙阴县乡镇政府驻地商业用地容积率修正系数表
容积率 |
≤0.8 |
0.9 |
1 |
1.1 |
1.2 |
1.3 |
1.4 |
修正系数 |
0.717 |
0.800 |
0.873 |
0.939 |
1.000 |
1.056 |
1.107 |
容积率 |
1.5 |
1.6 |
1.7 |
1.8 |
1.9 |
≥2 |
|
修正系数 |
1.156 |
1.200 |
1.243 |
1.283 |
1.320 |
1.356 |
表39蒙阴县乡镇政府驻地住宅用地容积率修正系数表
容积率 |
≤0.8 |
0.9 |
1 |
1.1 |
1.2 |
1.3 |
1.4 |
修正系数 |
0.744 |
0.819 |
0.885 |
0.945 |
1.000 |
1.050 |
1.097 |
容积率 |
1.5 |
1.6 |
1.7 |
1.8 |
1.9 |
≥2 |
|
修正系数 |
1.141 |
1.181 |
1.220 |
1.256 |
1.290 |
1.322 |
表40 蒙阴县乡镇政府驻地公共管理与公共服务用地容积率修正系数表
容积率 |
≤0.6 |
0.7 |
0.8 |
0.9 |
1 |
1.1 |
1.2 |
修正系数 |
0.814 |
0.87 |
0.919 |
0.962 |
1 |
1.035 |
1.066 |
容积率 |
1.3 |
1.4 |
1.5 |
1.6 |
1.7 |
≥1.8 |
|
修正系数 |
1.095 |
1.122 |
1.148 |
1.171 |
1.193 |
1.214 |
注：估价对象容积率处于两数值之间时，采用内插法取值；超出表中范围采用外推法取值。
（三）年期修正
当宗地设定年期与基准地价设定年期不相同时，需进行年期修正，其修正系数k可根据下列公式计算。
K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
其中：r为土地还原利率
m为待估宗地的使用年期
n为基准地价的设定年期
（四）土地开发程度修正
本次基准地价所设定的土地开发程度设定为“四通一平”。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，需进行土地开发程度修正，土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。
表41土地开发程度修正参数 单位：元/m2
开发程度 |
平整土地 |
通路 |
通电 |
通讯 |
供水 |
排水 |
通气 |
通暖 |
开发费用 |
12 |
17 |
10 |
0 |
12 |
18 |
25 |
30 |
（五）其他土地用途修正
乡镇土地用途修正参照城区用地土地用途修正。
表42 垛庄镇、常路镇、坦埠镇政府驻地商服用地宗地因素修正系数表 单位：%
影响因素 |
一级地 |
二级地 |
三级地 |
||||||||||||
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
|
距商服中心距离 |
3 |
1.5 |
0 |
-1.5 |
-3 |
2.6 |
1.3 |
0 |
-1.3 |
-2.6 |
2.4 |
1.2 |
0 |
-1.2 |
-2.4 |
周围商服设施 |
2.1 |
1.05 |
0 |
-1.05 |
-2.1 |
1.82 |
0.91 |
0 |
-0.91 |
-1.82 |
1.68 |
0.84 |
0 |
-0.84 |
-1.68 |
基础设施 |
1.95 |
0.97 |
0 |
-0.97 |
-1.95 |
1.69 |
0.84 |
0 |
-0.84 |
-1.69 |
1.56 |
0.78 |
0 |
-0.78 |
-1.56 |
临街类型 |
1.8 |
0.9 |
0 |
-0.9 |
-1.8 |
1.56 |
0.78 |
0 |
-0.78 |
-1.56 |
1.44 |
0.72 |
0 |
-0.72 |
-1.44 |
距车站距离 |
1.65 |
0.83 |
0 |
-0.83 |
-1.65 |
1.43 |
0.72 |
0 |
-0.72 |
-1.43 |
1.32 |
0.66 |
0 |
-0.66 |
-1.32 |
临街宽度 |
2.25 |
1.13 |
0 |
-1.13 |
-2.25 |
1.95 |
0.97 |
0 |
-0.97 |
-1.95 |
1.8 |
0.9 |
0 |
-0.9 |
-1.8 |
临街进深 |
2.25 |
1.12 |
0 |
-1.12 |
-2.25 |
1.95 |
0.98 |
0 |
-0.98 |
-1.95 |
1.8 |
0.9 |
0 |
-0.9 |
-1.8 |
表43 岱崮镇、桃墟镇、联城镇、高都镇、野店镇、旧寨乡、云蒙湖生态区
政府驻地商服用地宗地因素修正系数表 单位：%
影响因素 |
一级地 |
二级地 |
||||||||
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
|
距商服中心距离 |
2.6 |
1.3 |
0 |
-1.3 |
-2.6 |
2.4 |
1.2 |
0 |
-1.2 |
-2.4 |
周围商服设施 |
1.82 |
0.91 |
0 |
-0.91 |
-1.82 |
1.68 |
0.84 |
0 |
-0.84 |
-1.68 |
基础设施 |
1.69 |
0.84 |
0 |
-0.84 |
-1.69 |
1.56 |
0.78 |
0 |
-0.78 |
-1.56 |
临街类型 |
1.56 |
0.78 |
0 |
-0.78 |
-1.56 |
1.44 |
0.72 |
0 |
-0.72 |
-1.44 |
距车站距离 |
1.43 |
0.72 |
0 |
-0.72 |
-1.43 |
1.32 |
0.66 |
0 |
-0.66 |
-1.32 |
临街宽度 |
1.95 |
0.97 |
0 |
-0.97 |
-1.95 |
1.8 |
0.9 |
0 |
-0.9 |
-1.8 |
临街进深 |
1.95 |
0.98 |
0 |
-0.98 |
-1.95 |
1.8 |
0.9 |
0 |
-0.9 |
-1.8 |
表44 垛庄镇、常路镇、坦埠镇政府驻地住宅用地宗地因素修正系数表 单位：%
影响因素 |
一级地 |
二级地 |
三级地 |
||||||||||||
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
|
距商服中心距离 |
1.5 |
0.75 |
0 |
-0.75 |
-1.5 |
1.4 |
0.7 |
0 |
-0.7 |
-1.4 |
1.3 |
0.65 |
0 |
-0.65 |
-1.3 |
供水 |
1.95 |
0.97 |
0 |
-0.97 |
-1.95 |
1.82 |
0.91 |
0 |
-0.91 |
-1.82 |
1.69 |
0.84 |
0 |
-0.84 |
-1.69 |
排水 |
1.8 |
0.9 |
0 |
-0.9 |
-1.8 |
1.68 |
0.84 |
0 |
-0.84 |
-1.68 |
1.56 |
0.78 |
0 |
-0.78 |
-1.56 |
据学校距离 |
3 |
1.5 |
0 |
-1.5 |
-3 |
2.8 |
1.4 |
0 |
-1.4 |
-2.8 |
2.6 |
1.3 |
0 |
-1.3 |
-2.6 |
据医院距离 |
2.7 |
1.35 |
0 |
-1.35 |
-2.7 |
2.52 |
1.26 |
0 |
-1.26 |
-2.52 |
2.34 |
1.17 |
0 |
-1.17 |
-2.34 |
距市场距离 |
1.95 |
0.98 |
0 |
-0.98 |
-1.95 |
1.82 |
0.91 |
0 |
-0.91 |
-1.82 |
1.69 |
0.85 |
0 |
-0.85 |
-1.69 |
距银行距离 |
0.9 |
0.45 |
0 |
-0.45 |
-0.9 |
0.84 |
0.42 |
0 |
-0.42 |
-0.84 |
0.78 |
0.39 |
0 |
-0.39 |
-0.78 |
距车站距离 |
1.2 |
0.6 |
0 |
-0.6 |
-1.2 |
1.12 |
0.56 |
0 |
-0.56 |
-1.12 |
1.04 |
0.52 |
0 |
-0.52 |
-1.04 |
表45 岱崮镇、桃墟镇、联城镇、高都镇、野店镇、旧寨乡、云蒙湖生态区
政府驻地住宅用地宗地因素修正系数表 单位：%
影响因素 |
一级地 |
二级地 |
||||||||
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
|
距商服中心距离 |
1.4 |
0.7 |
0 |
-0.7 |
-1.4 |
1.3 |
0.65 |
0 |
-0.65 |
-1.3 |
供水 |
1.82 |
0.91 |
0 |
-0.91 |
-1.82 |
1.69 |
0.845 |
0 |
-0.845 |
-1.69 |
排水 |
1.68 |
0.84 |
0 |
-0.84 |
-1.68 |
1.56 |
0.78 |
0 |
-0.78 |
-1.56 |
据学校距离 |
2.8 |
1.4 |
0 |
-1.4 |
-2.8 |
2.6 |
1.3 |
0 |
-1.3 |
-2.6 |
据医院距离 |
2.52 |
1.26 |
0 |
-1.26 |
-2.52 |
2.28 |
1.14 |
0 |
-1.14 |
-2.28 |
距市场距离 |
1.82 |
0.91 |
0 |
-0.91 |
-1.82 |
1.69 |
0.845 |
0 |
-0.845 |
-1.69 |
距银行距离 |
0.84 |
0.42 |
0 |
-0.42 |
-0.84 |
0.78 |
0.39 |
0 |
-0.39 |
-0.78 |
距车站距离 |
1.12 |
0.56 |
0 |
-0.56 |
-1.12 |
1.1 |
0.55 |
0 |
-0.55 |
-1.1 |
表46 垛庄镇、常路镇、坦埠镇政府驻地工矿仓储用地宗地因素修正系数表 单位：%
影响因素 |
一级地 |
二级地 |
三级地 |
||||||||||||
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
|
距主次干道距离 |
3.96 |
1.98 |
0 |
-1.98 |
-3.96 |
3.63 |
1.82 |
0 |
-1.82 |
-3.63 |
3.3 |
1.65 |
0 |
-1.65 |
-3.3 |
供水 |
1.44 |
0.72 |
0 |
-0.72 |
-1.44 |
1.32 |
0.66 |
0 |
-0.66 |
-1.32 |
1.2 |
0.6 |
0 |
-0.6 |
-1.2 |
供电 |
1.44 |
0.72 |
0 |
-0.72 |
-1.44 |
1.32 |
0.66 |
0 |
-0.66 |
-1.32 |
1.2 |
0.6 |
0 |
-0.6 |
-1.2 |
距车站距离 |
1.8 |
0.9 |
0 |
-0.9 |
-1.8 |
1.65 |
0.82 |
0 |
-0.82 |
-1.65 |
1.5 |
0.75 |
0 |
-0.75 |
-1.5 |
工业集聚度 |
3.36 |
1.68 |
0 |
-1.68 |
-3.36 |
3.08 |
1.54 |
0 |
-1.54 |
-3.08 |
2.8 |
1.4 |
0 |
-1.4 |
-2.8 |
表47 岱崮镇、桃墟镇、联城镇、高都镇、野店镇、旧寨乡、云蒙湖生态区
政府驻地工矿仓储用地宗地因素修正系数表 单位：%
影响因素 |
一级地 |
二级地 |
|||||||||
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
||
距主次干道距离 |
3.63 |
1.82 |
0 |
-1.82 |
-3.63 |
3.3 |
1.65 |
0 |
-1.65 |
-3.3 |
|
供水 |
1.32 |
0.66 |
0 |
-0.66 |
-1.32 |
1.2 |
0.6 |
0 |
-0.6 |
-1.2 |
|
供电 |
1.32 |
0.66 |
0 |
-0.66 |
-1.32 |
1.2 |
0.6 |
0 |
-0.6 |
-1.2 |
|
距车站距离 |
1.65 |
0.82 |
0 |
-0.82 |
-1.65 |
1.5 |
0.75 |
0 |
-0.75 |
-1.5 |
|
工业集聚度 |
3.08 |
1.54 |
0 |
-1.54 |
-3.08 |
2.8 |
1.4 |
0 |
-1.4 |
-2.8 |
|
表48 垛庄镇、常路镇、坦埠镇政府驻地公共管理与公共服务用地宗地因素修正系数表 单位：%
影响因素 |
一级地 |
二级地 |
三级地 |
||||||||||||
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
|
宗地形状 |
1.5 |
0.75 |
0 |
-0.75 |
-1.5 |
1.4 |
0.7 |
0 |
-0.7 |
-1.4 |
1.3 |
0.65 |
0 |
-0.65 |
-1.3 |
距汽车站的距离 |
1.95 |
0.97 |
0 |
-0.97 |
-1.95 |
1.82 |
0.91 |
0 |
-0.91 |
-1.82 |
1.69 |
0.84 |
0 |
-0.84 |
-1.69 |
周围用地类型 |
1.8 |
0.9 |
0 |
-0.9 |
-1.8 |
1.68 |
0.84 |
0 |
-0.84 |
-1.68 |
1.56 |
0.78 |
0 |
-0.78 |
-1.56 |
临街道路类型 |
3 |
1.5 |
0 |
-1.5 |
-3 |
2.8 |
1.4 |
0 |
-1.4 |
-2.8 |
2.6 |
1.3 |
0 |
-1.3 |
-2.6 |
交通便捷度 |
2.7 |
1.35 |
0 |
-1.35 |
-2.7 |
2.52 |
1.26 |
0 |
-1.26 |
-2.52 |
2.34 |
1.17 |
0 |
-1.17 |
-2.34 |
宗地开发利用状况 |
1.95 |
0.98 |
0 |
-0.98 |
-1.95 |
1.82 |
0.91 |
0 |
-0.91 |
-1.82 |
1.69 |
0.85 |
0 |
-0.85 |
-1.69 |
环境质量状况 |
0.9 |
0.45 |
0 |
-0.45 |
-0.9 |
0.84 |
0.42 |
0 |
-0.42 |
-0.84 |
0.78 |
0.39 |
0 |
-0.39 |
-0.78 |
宗地面积 |
1.2 |
0.6 |
0 |
-0.6 |
-1.2 |
1.12 |
0.56 |
0 |
-0.56 |
-1.12 |
1.04 |
0.52 |
0 |
-0.52 |
-1.04 |
表49岱崮镇、桃墟镇、联城镇、高都镇、野店镇、旧寨乡、云蒙湖生态区
政府驻地公共管理与公共服务用地宗地因素修正系数表 单位：%
影响因素 |
一级地 |
二级地 |
||||||||
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
好 |
较好 |
一般 |
较差 |
差 |
|
宗地形状 |
1.4 |
0.7 |
0 |
-0.7 |
-1.4 |
1.3 |
0.65 |
0 |
-0.65 |
-1.3 |
距汽车站的距离 |
1.82 |
0.91 |
0 |
-0.91 |
-1.82 |
1.69 |
0.84 |
0 |
-0.84 |
-1.69 |
周围用地类型 |
1.68 |
0.84 |
0 |
-0.84 |
-1.68 |
1.56 |
0.78 |
0 |
-0.78 |
-1.56 |
临街道路类型 |
2.8 |
1.4 |
0 |
-1.4 |
-2.8 |
2.6 |
1.3 |
0 |
-1.3 |
-2.6 |
交通便捷度 |
2.52 |
1.26 |
0 |
-1.26 |
-2.52 |
2.34 |
1.17 |
0 |
-1.17 |
-2.34 |
宗地开发利用状况 |
1.82 |
0.91 |
0 |
-0.91 |
-1.82 |
1.69 |
0.85 |
0 |
-0.85 |
-1.69 |
环境质量状况 |
0.84 |
0.42 |
0 |
-0.42 |
-0.84 |
0.78 |
0.39 |
0 |
-0.39 |
-0.78 |
宗地面积 |
1.12 |
0.56 |
0 |
-0.56 |
-1.12 |
1.04 |
0.52 |
0 |
-0.52 |
-1.04 |
表50一级商服用地基准地价修正因素指标说明表
修正因素因子 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距商服中心距离（米） |
<100 |
100-200 |
200-300 |
300-400 |
>400 |
周围商服设施状况 |
完善 |
较完善 |
一般 |
较差 |
很差 |
基础设施 |
齐全 |
较齐全 |
一般 |
较不齐全 |
不齐全 |
临街类型 |
主干道繁华地段 |
主干道 |
次干道繁华地段 |
次干道 |
支路 |
距车站距离（米） |
<200 |
200-400 |
400-600 |
600-800 |
>800 |
临街面宽（米） |
>10 |
10-7 |
7-5 |
5-3 |
<3 |
临街进深（米） |
<3 |
3-6 |
6-8 |
8-10 |
>10 |
表51二级商服用地基准地价修正因素指标说明表
修正因素因子 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距商服中心距离（米） |
<200 |
200-300 |
300-400 |
400-600 |
600-800 |
周围商服设施状况 |
完善 |
较完善 |
一般 |
较差 |
很差 |
基础设施 |
齐全 |
较齐全 |
一般 |
较不齐全 |
不齐全 |
临街类型 |
主干道繁华地段 |
主干道 |
次干道繁华地段 |
次干道 |
支路 |
距车站距离（米） |
<300 |
300-500 |
500-800 |
800-1200 |
>1200 |
临街面宽（米） |
>10 |
10-7 |
7-5 |
5-3 |
<3 |
临街进深（米） |
<3 |
3-6 |
6-8 |
8-10 |
>10 |
表52 三级商服用地基准地价修正因素指标说明表
修正因素因子 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距商服中心距离（米） |
<300 |
300-400 |
400-600 |
600-800 |
>800 |
周围商服设施状况 |
完善 |
较完善 |
一般 |
较差 |
很差 |
基础设施 |
齐全 |
较齐全 |
一般 |
较不齐全 |
不齐全 |
临街类型 |
主干道繁华地段 |
主干道 |
次干道繁华地段 |
次干道 |
支路 |
距车站距离（米） |
<300 |
300-500 |
500-800 |
800-1200 |
>1200 |
临街面宽（米） |
>10 |
10-7 |
7-5 |
5-3 |
<3 |
临街进深（米） |
<3 |
3-6 |
6-8 |
8-10 |
>10 |
表53一级住宅用地宗地地价修正指标说明表
修正因素因子 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距商服中心距离（米） |
< 200 |
200-350 |
350-500 |
500-700 |
> 700 |
供水(保证率%) |
>95 |
95-85 |
85-75 |
75-60 |
< 60 |
排水 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距学校距离（米） |
< 200 |
200-300 |
300-400 |
400-700 |
>700 |
距医院距离（米） |
< 200 |
200-300 |
300-400 |
400-700 |
>700 |
距市场距离（米） |
< 200 |
200-350 |
350-500 |
500-700 |
>700 |
距银行距离（米） |
< 200 |
200-350 |
350-500 |
500-700 |
>700 |
距车站距离（米） |
< 300 |
300-500 |
500-700 |
700-900 |
>900 |
表54 二级住宅用地地价修正指标说明表
修正因素因子 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距商服中心距离（米） |
< 300 |
300-450 |
450-600 |
600-800 |
> 800 |
供水(保证率%) |
>95 |
95-85 |
85-75 |
75-60 |
< 60 |
排水 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距学校距离（米） |
< 300 |
300-400 |
400-500 |
500-800 |
>800 |
距医院距离（米） |
< 300 |
300-400 |
400-500 |
500-800 |
>800 |
距市场距离（米） |
< 300 |
300-500 |
500-700 |
700-850 |
>850 |
距银行距离（米） |
< 300 |
300-450 |
450-700 |
700-900 |
>900 |
距车站距离（米） |
< 400 |
400-500 |
500-800 |
800-1100 |
>1100 |
表55三级住宅用地地价修正指标说明表
修正因素因子 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距商服中心距离（米） |
<400 |
400-600 |
600-850 |
850-1000 |
> 1000 |
供水(保证率%) |
>95 |
95-85 |
85-75 |
75-60 |
< 60 |
排水 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距学校距离（米） |
< 400 |
400-550 |
550-750 |
750-1000 |
>1000 |
距医院距离（米） |
< 400 |
400-550 |
550-750 |
750-1000 |
>1000 |
距市场距离（米） |
< 400 |
400-600 |
600-800 |
800-1200 |
>1200 |
距银行距离（米） |
< 400 |
400-600 |
600-800 |
800-1200 |
>1200 |
距车站距离（米） |
< 400 |
400-600 |
600-800 |
800-1200 |
>1200 |
表56一级工矿仓储用地宗地地价修正指数说明表
修正因素因子 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距主次干道距离（米） |
< 100 |
100--300 |
300--500 |
500--700 |
> 700 |
供水(保证率%) |
> 90 |
90-80 |
80-60 |
60-50 |
< 50 |
供电(保证率%) |
> 95 |
95--80 |
80--60 |
60-50 |
< 50 |
距车站距离（米） |
< 200 |
200-300 |
300-500 |
500--700 |
> 700 |
工业集聚度 |
工业区 |
独立大型企业 |
独立中小企业 |
松散联系小企业 |
独立小企业 |
表57二级工矿仓储用地宗地地价修正指标说明表
修正因素因子 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距主次干道距离（米） |
< 200 |
200--350 |
350--500 |
500--800 |
> 800 |
供水(保证率%) |
> 90 |
90-80 |
80-60 |
60-50 |
< 50 |
供电(保证率%) |
> 95 |
95--80 |
80--60 |
60-50 |
< 50 |
距车站距离（米） |
< 300 |
300-400 |
400-600 |
600--800 |
> 800 |
工业集聚度 |
工业区 |
独立大型企业 |
独立中小企业 |
松散联系小企业 |
独立小企业 |
表58三级工矿仓储用地宗地地价修正指标说明表
修正因素因子 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
距主次干道距离（米） |
< 300 |
300--500 |
500--800 |
800--1000 |
> 1000 |
供水(保证率%) |
> 90 |
90-80 |
80-60 |
60-50 |
< 50 |
供电(保证率%) |
> 95 |
95--80 |
80--60 |
60-50 |
< 50 |
距车站距离（米） |
< 400 |
400-700 |
700-1000 |
1000--1500 |
> 1500 |
工业集聚度 |
工业区 |
独立大型企业 |
独立中小企业 |
松散联系小企业 |
独立小企业 |
表59一级公共管理与公共服务用地宗地地价修正指标说明表
修正因素因子 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正方形 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
距汽车站的距离（米） |
< 200 |
200--350 |
350--500 |
500--800 |
> 800 |
周围用地类型 |
商服、住宅小区用地 |
公共或公用设施用地 |
住宅及其他混合用地 |
仓储、交通用地 |
工矿用地 |
临街道路类型 |
道路等级高，出入便捷 |
道路等级较高，出入较方便 |
道路级别一般 |
道路级别较低，出入不便 |
道路级别极地，出入不便 |
交通便捷度 |
方便 |
较方便 |
一般 |
不方便 |
很不方便 |
宗地开发利用状况 |
四通，配套好 |
三通，配套较好 |
三通，配套一般 |
未达三通，配套一般 |
基础设施配套差 |
环境质量状况 |
环境质量良好、无污染 |
有轻度污染 |
有中度污染 |
有较重污染 |
有重度污染 |
宗地面积 |
完全满足 |
较能满足 |
可紧凑布局 |
布局受一定影响 |
布局受严重影响 |
表60 二级公共管理与公共服务用地地价修正指标说明表
修正因素因子 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正方形 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
距汽车站的距离（米） |
< 300 |
300-500 |
500-700 |
700-900 |
>900 |
周围用地类型 |
商服、住宅小区用地 |
公共或公用设施用地 |
住宅及其他混合用地 |
仓储、交通用地 |
工矿用地 |
临街道路类型 |
道路等级高，出入便捷 |
道路等级较高，出入较方便 |
道路级别一般 |
道路级别较低，出入不便 |
道路级别极地，出入不便 |
交通便捷度 |
方便 |
较方便 |
一般 |
不方便 |
很不方便 |
宗地开发利用状况 |
四通，配套好 |
三通，配套较好 |
三通，配套一般 |
未达三通，配套一般 |
基础设施配套差 |
环境质量状况 |
环境质量良好、无污染 |
有轻度污染 |
有中度污染 |
有较重污染 |
有重度污染 |
宗地面积 |
完全满足 |
较能满足 |
可紧凑布局 |
布局受一定影响 |
布局受严重影响 |
表61 三级公共管理与公共服务用地地价修正指标说明表
修正因素因子 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
宗地形状 |
形状规则呈长方形或正方形 |
形状较规则呈长方形或多边形，对土地利用略有影响 |
形状基本规则呈多边形或三角形，对土地利用有一定影响 |
形状对土地利用影响较严重 |
形状对土地利用影响严重 |
距汽车站的距离（米） |
< 400 |
400-600 |
600-800 |
800-1100 |
>1100 |
周围用地类型 |
商服、住宅小区用地 |
公共或公用设施用地 |
住宅及其他混合用地 |
仓储、交通用地 |
工矿用地 |
临街道路类型 |
道路等级高，出入便捷 |
道路等级较高，出入较方便 |
道路级别一般 |
道路级别较低，出入不便 |
道路级别极地，出入不便 |
交通便捷度 |
方便 |
较方便 |
一般 |
不方便 |
很不方便 |
宗地开发利用状况 |
四通，配套好 |
三通，配套较好 |
三通，配套一般 |
未达三通，配套一般 |
基础设施配套差 |
环境质量状况 |
环境质量良好、无污染 |
有轻度污染 |
有中度污染 |
有较重污染 |
有重度污染 |
宗地面积 |
完全满足 |
较能满足 |
可紧凑布局 |
布局受一定影响 |
布局受严重影响 |
