第一章总则

第一条为规范商品房预售资金的监督管理，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》和《山东省商品房预售资金监管办法》（鲁建房字〔2017〕1号）、《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）等法律、法规、政策规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条本县行政区域内经批准预售的商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理，适用本办法。

本办法所称商品房预售资金（以下简称“预售资金”），是指房地产开发企业预售商品房时，由购房人按商品房买卖合同约定支付的全部购房款（包括但不限于定金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款、住房公积金贷款、在建工程抵押贷款等）。

本办法所称预售人，是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。

本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或者个人。

第三条县住房和城乡建设局是本县内预售资金监管行政主管部门（以下简称“主管部门”），会同国家金融监督管理总局蒙阴监管支局、县财政局（县金融运行监测中心）、临沂市公积金管理中心蒙阴分中心、县行政审批局、县自然资源和规划局（县不动产登记交易中心）等部门（以下简称“监管部门”）共同做好监管工作，负责本行政区域内商品房预售资金监管工作。

县住建局负责预售资金收支和使用情况的监督；负责《蒙阴县商品房预售资金监管合作协议》（以下简称《监管协议》）《预售款监管诚信承诺书》的制定、备案及提供；负责预售资金用款计划的监督工作；依法查处预售人违法收支和使用预售资金的行为；协助监管银行及贷款银行，核实预售人在预售资金收支方面的异常行为；处理购房人的投诉、举报。

国家金融监督管理总局蒙阴监管支局、县财政局（县金融运行监测中心）负责对各商业银行配合预售人及购房人将预售资金如数划转监管账户、按主管部门要求及时提供预售项目按揭及在建工程抵押等贷款信息、将项目相关贷款及时全部进入监管账户的行为进行监督检查处理。

设立预售资金监管账户的商业银行（以下简称监管银行），应当协助主管部门、监管部门共同做好监管工作。监管银行负责按照《监管协议》履行预售资金的监督义务；负责督促落实预售资金及时足额全部进入项目监管账户；负责协助主管部门和监管部门对预售资金的使用进行监督；负责按照统一标准建立预售资金的收入、支出台账，并进行日常管理。监管银行发现预售资金入账情况异常，或者发现预售人支付工程款项与工程进度明显不符的，应当督促预售人或贷款银行整改，并及时向主管部门和监管部门报告。有关部门依法对监管账户内的监管资金进行查封、冻结、划拨的，监管银行有义务告知有关部门商品房预售资金及监管账户的性质并于2日内书面告知主管部门。

贷款银行负责落实土地使用权抵押贷款、在建工程抵押贷款及按揭贷款进入项目监管账户。县不动产登记交易中心负责在受理异地商业银行及金融机构承办本地项目抵押贷款登记时，告知银行房地产开发项目贷款应纳入主管部门监管账户监管使用，并将抵押贷款信息及时书面告知主管部门。

第四条商品房预售资金监管，遵循“政府监管、专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。

第五条预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至取得项目完成房屋所有权首次登记，且相应配套基础设施验收或移交后，商品房预售资金监管终止。

第六条主管部门应建立健全以楼盘表为索引的商品房预售管理信息系统（以下简称“资金监管系统”），包含商品房预售许可、预售合同网签备案、预售资金监管等模块，实现预售资金监管信息化、自动化。同时，加强与各金融机构的信息共享，对预售资金收存和拨付进行全过程、全方位管理,为开发企业和金融机构提供优质的信息服务平台。

第二章监管银行及账户

第七条县住建局应当会同金融监督管理部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行，应当通过政府门户网站予以公示。（违反本办法相关规定的商业银行，不能继续作为监管银行）。经主管部门审核确认后，列入预售资金监管合作银行名录，配合开展商品房预售资金监管业务。各监管银行业务系统应当与资金监管系统联网，并实现信息即时传递与交换，互通共享，确保业务办理连续、安全、便捷。

监管银行与主管部门签订商品房预售资金监管金融服务协议，提供相应的金融服务，负责商品房预售资金的缴存、支出、使用情况的实施。监管银行应严格按照预售资金三方监管协议（以下简称“监管协议”）做好监管账户监控和预售资金监管专户标识，定期与主管部门进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知主管部门。主管部门要及时作出处理。

第八条房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当选择监管银行名录内的商业银行开设商品房预售资金专用账户（以下简称监管账户），开设监管账户应遵照一次商品房预售许可申请对应账户的原则。监管账户禁止开通企业网上银行、支票等转账业务。未开立监管账户的，不得核发《商品房预售许可证》。

第九条商品房预售资金监管协议主要包括下列内容：

（一）当事人的名称、地址；

（二）监管项目的名称、坐落地址；

（三）监管账户的名称、账号；

（四）监管项目范围；

（五）监管资金使用节点；

（六）监管资金的收存、支出、使用方式；

（七）违约责任；

（八）争议解决方式。

第十条预售人应当将预售资金监管相关规定告知预购人，并将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显要位置公示，并在商品房预售合同中予以明确。

监管银行或账户原则上不得变更，但因特殊原因确需变更监管银行或账户的，预售人应与原监管银行达成一致意见，与原监管银行解除监管协议，经主管部门书面确认后方可变更。监管账户变更后，预售人将原监管银行监管账户的结余资金转入新监管账户，同时告知预购人账户变更情况。办理变更手续期间，暂停办理预售资金的拨付手续。

第三章预售资金收存

第十一条商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存任何预售款项。

第十二条预售人与预购人签订商品房预售合同后，按照合同约定的付款方式，预售人向预购人出具《预售资金监管收存通知单》（以下简称“收存通知单”）。预购人凭收存通知单将首付款（含一次性全款）直接存入监管账户后，方可打印正式预售合同并办理预售合同备案。

预购人申请按揭贷款（含商业贷款和住房公积金贷款）的，预售人同贷款银行应当在按揭贷款合作协议中约定将按揭贷款直接下放至监管账户，并将按揭贷款合作协议报相关监管部门备查。同时，应在个人购房按揭贷款合同中明确监管银行、监管账户，约定由贷款银行（含非监管银行和住房公积金管理机构）直接将贷款足额划入监管账户。

预购人实行分期付款的，预售人应协助预购人及时将分期余款按照预售合同约定及时存入监管账户。

预售人通过资金监管系统确认交款信息，提交至监管银行。监管银行确定预售资金存入监管账户后，应通过银行业务系统实时将交款信息传递给相关监管部门。

第四章拨付和使用

第十三条商品房重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金额度，是指商品房预售项目自批准预售工程节点开始到完成建筑安装和区内配套等工程建设达到完成房屋首次所有权登记证明条件所需的单位建筑面积费用。实行商品房住宅精装修的，应当将装修费用计算在内，商品房预售资金监管标准由主管部门委托第三方审计机构根据该项目建筑结构、用途等因素综合测定，并定期调整公布。

重点监管资金不同于房地产开发企业自有资金，仅用于项目工程款，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度及劳务款等相关支出，不得挪作他用。重点监管资金按工程建设进度分期申请核拨，定向拨付。

在完成房屋首次所有权初始登记证明时，可申请拨付剩余工程款，剩余资金在监管账户解除时一并结清，拨付的建设资金应当直接打入相应的工程款、劳务款专户。一般监管资金指用于项目建设的购地成本、税金等其他支出。

监管资金的缴存、拨付、使用均由第三方审计机构进行全程监管，第三方审计机构应当对监管部门负责，发现问题及时报告。

第十四条监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占预售资金监管额度的百分比。建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%；主体结构封顶35%；完成外墙保温及门窗安装25%；完成房屋建筑工程竣工验收备案15%；完成房屋所有权首次登记，且相应配套基础设施验收或移交后，商品房预售资金监管终止。

对于高层、超高层或者大体量建筑，可增加1—2个控制节点，但监管资金留存比例不得突破上述规定。

第十五条根据开发企业上年度企业信用等级、项目绿色建筑评价等级，可适当降低或增加监管资金留存比例。

第十六条已经降低监管资金留存比例的预售人如存在以下情况，经调查属实的即恢复原监管资金留存比例，情节严重的可酌情提高监管资金留存比例：在商品房预售及预售资金监管过程中存在违法违规行为的；因拖欠款项导致发生农民工群体上访事件的；除不可抗力外，未按照预售合同约定的交房时间将商品房交付预购人、需承担违约责任的。

第十七条预售人使用或提取预售资金，应当通过资金监管系统向监管部门提报申请。预售人申请提取监管额度留存比例之外的预售资金，需提报一般监管资金拨付审批书，可直接划拨至预售人其他非监管账户或定向拨付账户，并优先用于预售项目工程建设。

提取监管额度留存比例之外资金的，主管部门办结后通过资金监管系统将拨款信息传递给监管银行。监管银行应当凭主管部门出具的预售资金使用核准通知书及资金监管系统的确认信息即时完成款项拨付。

第五章预售资金监管终止

第十八条房地产开发项目完成房屋所有权首次登记，且相应配套基础设施验收或移交后，预售人方可通过资金监管系统向监管部门提报终止预售资金监管申请，并提交以下书面材料：

（一）终止监管申请书；

（二）房地产开发项目房屋所有权首次登记证明；

（三）配套基础设施移交证明和无拖欠工程款证明；

（四）监管账户对账单；

（五）授权委托书及委托人身份证明；

（六）法律、法规规定的其他文件材料。

第十九条预售人申请终止预售资金监管，主管部门应当自受理之日起5个工作日内进行审核，并进行必要的现场查勘，符合终止条件的，出具《预售资金监管终止通知单》，并将预售资金监管账户终止信息传递至监管银行。监管银行应当凭《预售资金监管终止通知单》及资金监管系统的确认信息终止监管。

第六章监督管理

第二十条监管部门应当加强对预售资金收存、使用情况的监督检查，定期对合同网签备案情况跟踪查询，及时掌握商品房销售情况，核查监管账户收支和按揭贷款发放情况，督导企业按时交存预售资金，第三方全程参与项目监管资金的缴存、拨付、使用的全过程。各监管银行及相关按揭银行应积极配合做好预售资金监管工作。监管部门应定期进行工程进度现场巡查，加强动态监管。凡无正当理由停工半年以上的，作为重点监管项目，可暂时停止申请使用预售资金。

第二十一条法院对监管账户进行冻结或扣划时，各监管银行应向法院说明监管账户及其资金的性质，按有关法律法规规定处理，并于次日书面告知主管部门。由主管部门及预售人根据最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)执行。

第二十二条预售人有下列行为之一的，由主管部门责令限期整改，记入企业信用档案，整改期间不予受理其预售资金使用申请；情节严重的可暂停其预售合同网签、备案业务，并依法予以行政处罚。造成严重后果的，依法追究其法律责任。

（一）未按照规定将预售资金存入监管账户的；

（二）以收取其他款项为名变相逃避监管的；

（三）提供虚假材料骗取预售资金的；

（四）违规代收税费、专项维修资金的；

（五）存在严重房屋建筑工程质量问题的；

（六）存在严重拖欠农民工工资问题的；

（七）预售人未按规定在销售现场公示相关信息，且拒不整改的。存在预售商品房买卖合同欺诈问题的；

（八）未按核准的项目用款计划使用预售资金的；

（九）因违法违规行为致使预售商品房项目停工的；

（十）法律法规规定其他不应当使用预售资金的情形；

（十一）其它违反本办法或者监管协议的行为。

第二十三条监管银行有下列行为之一的，由监管部门按照商品房预售资金监管金融服务合作协议暂停或者终止其监管银行资格，并承担相应责任，同时通报金融管理部门按有关规定处理；造成严重后果的，依法追究其法律责任。

（一）未按照规定将预售资金存入监管账户的；

（二）未经监管部门同意擅自支付预售资金的；

（三）擅自截留、挪用或者拖延支付预售资金的；

（四）其他违法本办法或者监管协议的行为。

第二十四条贷款银行未按规定将按揭贷款及时足额划入监管账户的，监管部门将向金融管理部门通报，并根据情节严重程度取消其一至三年监管银行资格。

第二十五条施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规使用预售资金，主管部门将其违规行为通报相关部门，并记入企业不良行为记录。导致工程无法按时竣工的，依法追究相关责任人的法律责任。

第二十六条主管部门、监管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条监管过程中产生的纸质档案资料归集、监管账户设立、变更、终止及监管资金的收存、使用、退还的纸质档案留存至终止监管后1年。

第七章附则

第二十八条本办法与上级政策及法律法规相冲突的，执行上级规定。

第二十九条本办法自2024年X月X日起施行，有效期至2026年12月31日。